Von Thomas List, FrankfurtAuf die Immobilienwirtschaft werden in den kommenden Monaten noch erhebliche Belastungen zukommen. Die meisten Banken sind bereit, auch für deutlich abgewertete Immobilien die Kredite zu verlängern. Die Branche befindet sich im Umbruch. Dies zeigt sich bei Banken und Beratern.”Umschulden” oder “Prolongieren” sind für Klaus Franken, CEO des Immobilientransaktionsberaters Catella Property Deutschland, die aktuellen Trends bei Immobilienkrediten. “Einige, insbesondere ausländische Banken wollen kein deutsches Kreditgeschäft mehr betreiben und drängen daher die Immobilieneigentümer zum Verkauf”, sagte Franken der Börsen-Zeitung. “Wir konnten in einigen Fällen inländische Banken finden, die den Kredit abgelöst haben, wenn auch mit einem hohen Abschlag, den die ausländische Bank tragen musste.” “Stille” ProlongationenIn anderen Fällen komme es zu stillen Prolongationen. Dies sei dann der Fall, wenn sich der Eigentümer aufgrund der desolaten Situation des Objekts von dessen Verwaltung zurückziehen wolle, von der Bank aber gedrängt werde, bei der Stange zu bleiben – nach dem Motto: Besser ein halbwegs ordentliches Asset Management als eine Verwaltung durch die Bank. Von diesem Weg hält Franken wenig. “Die Praxis zeigt, dass die Eigentümer in diesen Fällen wenig motiviert sind. Es kommt zu einer Erosion der Mieteinnahmen.” In der Konsequenz sei reines Zuwarten wertvernichtend. “Ein Verkauf wäre nach unserer Meinung besser.”Nach Ansicht von Christian Schulz-Wulkow, Partner bei Ernst & Young Real Estate, sind die wirtschaftlichen Konsequenzen der Krise in der Immobilienbranche noch nicht vollständig angekommen. “Erfahrungsgemäß hinkt unsere Branche der Realwirtschaft um ein bis anderthalb Jahre hinterher”, sagte er der Börsen-Zeitung. “In den meisten Ländern wurde die Finanzkrise mit staatlicher Hilfe abgepuffert. Davon haben insbesondere die Banken profitiert.” Immobilienbewertungen hätten in Ländern wie Deutschland traditionell einen glättenden Effekt. “Dadurch wurden die Banken animiert, die Krise auszusitzen.”Die meisten Institute hätten kein Interesse an Notverkäufen, da die dann sichtbar werdenden Wertminderungen sie zu sofortigen Abschreibungen zwingen würden. Dies würde sofort auf ihr Eigenkapital durchschlagen. Nur für kurze Zeit hat Schulz-Wulkow Banken beobachtet, die Kreditpakete gegen einen Abschlag verkauft haben. “Das gab es 2008, als sich US-Banken vom deutschen Markt zurückgezogen haben.” Markt im UmbruchInsgesamt befinde sich der Markt aktuell im Umbruch. Immobilienunternehmen verkauften einzelne Sparten oder stellten sie zum Verkauf. Dies gilt insbesondere für den Entwicklungsbereich. So hat Vivacon ihre Development-Sparte verkauft, während die IVG keine neuen Projekte mehr in Angriff nimmt. Auch bei den Banken stehen erhebliche Veränderungen bevor. So soll die LBBW- Immobilientochter ihr zentrales Asset, 25 000 Wohnungen, verkaufen. Auch bei manchem Berater kam es zu Redimensionierungen (DTZ) oder Neuformierungen (Catella).Stark im Kommen sind nach seiner Beobachtung Einbringungsfonds, bei denen z. B. Versicherer ihren Direktbestand an Immobilien grundsteuerneutral in einen deutschen Spezialfonds oder ein Luxemburger Fondsvehikel einbringen. Dabei müssten zwar die Objekte neu bewertet werden. Doch führe die Interessenlage von abgebender und aufnehmender Gesellschaft (KAG einer Banktochter oder eines Spezialanbieters) zu moderaten Werten.