Von Jeffrey M. Trinklein und Christian Schmidt *) In prähistorischen Zeiten regierten Dinosaurier die Erde. Heutzutage findet man sie nirgendwo mehr. Folgt man den Annahmen der Wissenschaftler, resultierte das Verschwinden der Dinosaurier primär aus ihrer Unfähigkeit, sich den stetig wandelnden Rahmenbedingungen anzupassen.Ähnlich wie in der Natur ändern sich auch die steuerlichen Rahmenbedingungen ständig, nicht zuletzt in Bezug auf die Behandlung ausländischer Investoren. Dies verlangt von den ausländischen Investoren und ihren Beratern ein erhebliches Maß an Flexibilität bei der Entwicklung neuer Gestaltungen. Bleiben sie bei den alten Gewohnheiten und erkennen nicht die neuen Möglichkeiten, wird sie auf kurz oder lang dasselbe Schicksal ereilen wie die Dinosaurier. Eine dieser neuen Möglichkeiten ist die Delaware Limited Liability Company (LLC), eine US-amerikanische Gesellschaftsform, die nicht zuletzt durch die mittlerweile von der Finanzverwaltung geklärte steuerliche Einordnung gerade auch für ausländische Immobilieninvestoren in Deutschland stark an Attraktivität gewonnen hat. Hohe SteuerlastDie Herausforderung für viele ausländische Investoren besteht darin, mit deutschen Immobilien hohe Gewinne zu generieren, ohne dabei die volle Steuerlast in Deutschland tragen zu müssen. Ohne vernünftige Steuerplanung droht ausländischen Investoren bei einem Spitzensteuersatz von 42 % für natürliche Personen und einer Gesamtbelastung mit Körperschaft- und Gewerbesteuer von mitunter mehr als 40 % für Kapitalgesellschaften eine erhebliche Steuerbelastung. Das übertrifft bei weitem die Steuerbelastung, die die meisten ausländischen Investoren in ihren eigenen Ländern gewöhnt sein dürften. Nicht umsonst zu habenIn der Vergangenheit minimierten viele ausländische Investoren ihre deutsche Steuerbelastung, indem sie über luxemburgische Kapitalgesellschaften in deutsche Immobilien investierten. Sie finanzierten ihre Investitionen über partiarische Darlehen und nutzten das deutsch-luxemburgische Doppelbesteuerungsabkommen. Auf diese Weise waren die ausländischen Investoren in der Lage, sich einen Großteil ihrer Gewinne aus deutschen Immobilien als abzugsfähige Zinsen auszahlen zu lassen und so ihre deutsche Steuerlast auf ein erträgliches Maß zu reduzieren. Gleichermaßen war es im Wesentlichen möglich, durch gezielte Steuerplanung in Luxemburg auch dort die Steuerlast abzusenken. Zu guter Letzt konnten Gewinne der luxemburgischen Gesellschaft unter Einsatz unterschiedlicher Aktiengattungen und exotischer Fremdkapitalinstrumente, die häufig sogar ein separates Steuerruling in Luxemburg erforderten, ohne den Einbehalt von Kapitalertragsteuer weiter ausgeschüttet werden.Die vorteilhafte Besteuerung in Luxemburg war jedoch nicht umsonst zu haben. Die ausländischen Investoren mussten die Luxemburger Gesellschaft mit einer gewissen “Substanz” ausstatten, um eine Geschäftstätigkeit in Luxemburg belegen zu können. Daher musste die luxemburgische Gesellschaft Büroräume vor Ort mieten, Angestellte beschäftigen, über Telefon-, Telefax- und E-Mail-Anschlüsse verfügen und Vorstandssitzungen in Luxemburg abhalten. Die Unterhaltungskosten für eine luxemburgische Gesellschaft betrugen mitunter 100 000 Euro pro Jahr. Viele Steuergesetze haben sich allerdings in den letzten Jahren geändert, so auch die Grundsätze zur Gesellschafterfremdfinanzierung. Danach sind mittlerweile Zinszahlungen auf partiarische Darlehen nicht mehr abzugsfähig. Derartige Zinszahlungen werden als verdeckte Gewinnausschüttungen behandelt, die zudem kapitalertragsteuerpflichtig sind.Selbst wenn partiarische Darlehen nicht länger dazu eingesetzt werden können, die deutsche Steuerlast auf Immobilienanlagen auf ein erträgliches Maß zu reduzieren, genießen ausländische Investoren immer noch gewisse steuerliche Vorteile gegenüber deutschen Immobilieninvestoren. Zum Beispiel kann ein ausländischer Immobilienbesitzer – eine vernünftige Strukturierung vorausgesetzt – die deutsche Gewerbesteuer vermeiden, wenn er über keine Betriebsstätte in Deutschland verfügt und sich stattdessen eines inländischen Asset Managers zur Verwaltung seiner Immobilien bedient.Kurzum, das derzeitige Umfeld hält immer noch Vorteile für ausländische Immobilieninvestoren bereit, wobei die Gestaltungen der Vergangenheit unter Einbeziehung von partiarischen Darlehen in Luxemburg nicht mehr greifen. Wie sollen also ausländische Investoren angesichts dieser neuen Realität ihre Investitionen in deutsche Immobilien künftig strukturieren? Einige Berater gehen immer noch den Weg der Dinosaurier und benutzen die luxemburgische Gesellschaft zum Erwerb deutscher Immobilien. In bestimmten Situationen mag sich dies auch noch anbieten. Insbesondere dann, wenn das Investment Teil einer größeren europäischen Holdingstruktur ist. Andere Investoren, auf die das nicht zutrifft, sollten aber über Gestaltungsalternativen nachdenken.Eine echte Alternative ist die Einschaltung von US-amerikanischen LLCs aus dem Bundesstaat Delaware. US-Investoren sind mit dieser Gesellschaftsform vertraut und haben sie in den letzten zehn Jahren bereits intensiv zur Steueroptimierung im eigenen Land genutzt. Die LLC verbindet die Merkmale einer typischen Kapitalgesellschaft mit den Vorzügen einer Personengesellschaft. Rechtssicherheit geschaffenAußerhalb der Vereinigten Staaten jedoch war die LLC bisher wenig willkommen und ihre steuerrechtliche Einordnung ungewiss. Bis März 2004 war unklar, ob die deutsche Finanzverwaltung die LLC für steuerliche Zwecke als Personen- oder als Kapitalgesellschaft einordnet. Diese Ungewissheit hielt US-Investoren lange davon ab, die LLC für ihre Investitionen in deutsche Immobilien einzusetzen, da sie fürchten mussten, dass sie mit ihrem Anteil am Gewinn der LLC direkt der deutschen Besteuerung unterliegen.Seitdem hat sich einiges geändert. Die Finanzverwaltung hat sich endlich zur steuerlichen Einordnung von LLCs geäußert und damit eine größere Rechtssicherheit geschaffen. Es ist nun möglich, eine Delaware-LLC so zu gründen, dass diese als Kapitalgesellschaft für deutsche Steuerzwecke anerkannt wird. Infolgedessen unterliegt die LLC, die in inländische Immobilien investiert, der beschränkten Körperschaftsteuerpflicht in Deutschland. Gleichzeitig kann sie aber weiterhin für US-Steuerzwecke als transparent behandelt werden, so dass sich ihre Gesellschafter die in Deutschland gezahlten Steuern als direkte Steuergutschrift auf ihre US-amerikanische Steuerschuld anrechnen lassen können. Geringe Anforderungen Warum sollten Investoren aber nun wirklich den Pfad der anerkannten Weisheit verlassen und sich einer Delaware-LLC bedienen? Die Hauptgründe sind Einfachheit und Kosten. Delaware-LLCs können in 24 Stunden gegründet werden. Die formalen Anforderungen an die Gründungsdokumentation sind sehr gering. Delaware erhebt – im Gegensatz zu Luxemburg – keine Gründungssteuer, und US-amerikanische Investoren bevorzugen eher die USA für Vorstandssitzungen als Luxemburg. Weiterhin unterliegen Gewinnausschüttungen der LLC von vornherein keiner Kapitalertragsteuer, ohne dass hierfür wie in Luxemburg eine Steuerruling eingeholt und komplizierte Aktienstrukturen geschaffen werden müssten.Auch wenn sich die Delaware LLC nicht für jeden Investor eignet, kann sie doch eine steuereffiziente, vorhersehbare und kostengünstige Alternative zur luxemburgischen Gesellschaft darstellen. In der Welt der internationalen Steuerplanung gilt immer noch der Slogan “Survival of the Fittest”, und ausländische Investoren täten gut daran, die neuen Rahmenbedingungen in die Planung ihrer Investitionsstrukturen einzubeziehen. *) Jeffrey M. Trinklein ist Partner, Dr. Christian Schmidt Rechtsanwalt im Münchner Büro der internationalen Anwaltssozietät Gibson, Dunn & Crutcher LLP.