cru Düsseldorf – Der deutsche Bürovermietungsmarkt ist nach drei Jahren in kränklicher Verfassung auf dem Wege der Genesung. Im laufenden Jahr soll die Zahl der Erwerbstätigen um 225 000 steigen – so stark wie seit 2001 nicht mehr. Das macht Hoffnung: “Zum Ende des Jahres 2005 ist die Talsohle tatsächlich erreicht”, schreibt der Research-Chef des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL), Helge Scheunemann. Dies gelte – abgesehen von Nuancen – für jede der fünf Immobilienhochburgen. Vor allem hat laut JLL im vergangenen Jahr der Druck von der Angebotsseite stark nachgelassen. Die Fertigstellungen neuer Büroflächen seien in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München um 40 % gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen .Für 2006 und 2007 erwartet JLL einen weiteren Rückgang, insbesondere für die spekulativen Flächenfertigstellungen, in allen fünf Bürohochburgen. Die meisten spekulativen Fertigstellungen seien in diesem Jahr noch in Berlin (116 000 Quadratmeter) und Hamburg (77 000 Quadratmeter) zu erwarten. Dennoch gelte es, die Neubauten zu beobachten.Denn in den Schubladen der Projektentwickler schlummerten “enorme Flächenpotenziale”, die realisiert werden könnten, sobald sich die Erholung der Märkte verfestige. Allein in Frankfurt gehe es dabei um mehr als 4 Millionen Quadratmeter. Doch sei wegen der Reduktion der Neubauten eine Abnahme des Leerstands “gleichsam vorgezeichnet”.Im vergangenen Jahr wurde mit 7,7 Millionen Quadratmetern – inklusive Untermietflächen – der höchste Leerstand seit dem Start der Analysen im Jahr 1999 erreicht. Bis zum Ende des laufenden Jahres werde der Leerstand aber im Durchschnitt aller fünf Städte um rund 2 % auf etwas mehr als 7,5 Millionen Quadratmeter zurückgehen. Unternehmen dürften die Marktsituation nutzen, um zu günstigen Mietkonditionen von schlechteren in besser ausgestattete Flächen zu wechseln.Deshalb sei bei den hochwertigen Flächen der Wendepunkt bereits überschritten. Nach Einschätzung von JLL geht der Leerstand in dieser Kategorie mit einer Abnahme von 5 % bis zum Jahresende deutlich schneller zurück. Am leersten stehen derzeit noch die Büros in Frankfurt (17,5 %), Düsseldorf (12,4 %) und München (10,4 %). Leerstände steigenIm Schnitt stieg das Leerstandsvolumen im vergangenen Jahr um 2,4 %. Laut JLL spielen Untermietflächen nur noch in Frankfurt mit einer Quote von 3,6 % eine den Markt beeinflussende Rolle. In anderen Städten betrage die Untermietflächenquote jeweils nicht mehr als 1 %.Für einen Rückgang der Leerstände spricht auch die deutlich verbesserte Nachfrage. Über alle fünf Städte stieg der Umsatz neu vermieteter Flächen im vergangenen Jahr um knapp 18 % auf 2,2 Millionen Quadratmeter. Den höchsten absoluten Umsatz verzeichnete München (600 000), den niedrigsten Düsseldorf (254 000).Mit dem höchsten Umsatzanstieg konnte Frankfurt (+ 43 %) glänzen. Nach unten zeigte der Trend dagegen in Düsseldorf mit einem Minus von 9 %. Im laufenden Jahr soll es fast überall aufwärts gehen.Einzig für Berlin erwartet JLL 2006 ein Minus beim Umsatz. Der Grund: Die Hauptstadt hatte 2005 außer der Reihe – und voraussichtlich einmalig – von umfangreichen Anmietungen der Bundesagentur für Arbeit profitiert.Die Agentur hatte insgesamt für einen außergewöhnlich hohen Beitrag der Branche “Öffentliche Verwaltung” in den Umsatzstatistiken des vergangenen Jahres gesorgt. Daneben dominierten Banken, Finanzdienstleister und Industrie. Zusammen mit unternehmensbezogenen Dienstleistern, Medien und Verlagen standen sie für zwei Drittel des Umsatzes.Unterdessen hilft allein ein steigender Vermietungsumsatz den Eigentümern von Büroimmobilien kaum weiter: Der Leerstand sinkt nur, wenn Unternehmen unter dem Strich mehr Flächen anmieten, als sie hinterlassen, oder wenn sie expandieren. Diese sogenannte Nettoabsorption erwartet JLL für alle fünf Städte in diesem Jahr bei einem Volumen von zusammen nur 1 Million Quadratmetern. Ein Lichtblick ist dagegen die stabile Entwicklung der Mieten: Im vergangenen Jahr stiegen sie laut JLL wenigstens in Hamburg – als einziger unter den großen Städten – um 5 % auf 20,50 Euro je Quadratmeter im Monat. In Frankfurt verharrte dieser Wert nach kräftigem Verfall zuletzt bei 32 Euro.