Für die Berechnung der für Immobilienunternehmen zentralen Kennzahl “Funds from Operations (FFO)” gibt es keine einheitliche Definition, weil sie nicht nach allgemein anerkannten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen zu erstellen ist. Das führt dazu, dass jede Immobilien-Aktiengesellschaft bei der Definition relativ frei agieren kann und Analysten sowie Investoren die FFOs der einzelnen Gesellschaften nur schwer miteinander vergleichen können. Eine einheitliche Berechnungsweise der FFO ist aber unumgänglich, wenn es den Immobilien-AGs gelingen soll, sich als eigenständige Anlageklasse zu etablieren.In den Vereinigten Staaten wurde durch die National Association of Reits (NAREIT) bereits 1991 eine einheitliche Definition eingeführt. Im Mutterland der Reits hat sich ein Branchenstandard herausgebildet, nach dem die meisten Reits ihre FFO berechnen. NAREIT zufolge werden von den Nettoeinnahmen laut US-GAAP Gewinne und Verluste aus dem Verkauf von Immobilien sowie zahlungsunwirksame Auf- und Abwertungen von Gebäuden herausgerechnet. Liquiditätsbasierte KennzahlDie FFO ist somit eine liquiditätsbasierte Finanzkennzahl, die den Mittelzufluss aus der operativen Geschäftstätigkeit beschreibt. Die Kennzahl zielt darauf ab, Sonder- und zahlungsunwirksame Effekte aus dem Unternehmensergebnis herauszurechnen und ausschließlich die nachhaltige Ertragskraft des Unternehmens aus wiederkehrenden Aktivitäten darzustellen.Kontrovers diskutiert wird die Frage, ob Erträge aus Handelsgewinnen mit Immobilien als wiederkehrend angenommen werden können. Je nach Ansicht des Unternehmens fließen Handelsgewinne in die FFO ein. Ist dies der Fall, sollte jedoch die FFO zusätzlich ohne Handelsgewinne ausgewiesen werden. Auch Einnahmen aus Projektentwicklungen können nicht als wiederkehrende Aktivitäten betrachtet werden, selbst wenn es sich um ein festes Standbein im Geschäftsmodell des Unternehmens handelt. Auch diese Einnahmen müssen herausgerechnet werden.Transparenz und Einheitlichkeit bei der Berechnung der FFO wird von Immobilienaktien-Analysten und Investoren gefordert, da gerade die Ausschüttungskomponente für langfristige, konservative Investoren wichtig ist. Immobilien-AGs, die in diesem Punkt nicht transparent sind, schaden sich selbst: Nur wer von den einschlägigen Analysten abgedeckt wird, kommt auch auf den Radar institutioneller Investoren. Andernfalls laufen Immobilien-AGs Gefahr, reines Spekulationsobjekt zu sein. Stabile AusschüttungWer eine Immobilienaktie als ein indirektes Immobilieninvestment sieht, erwartet eine stabile, langfristige Ausschüttung. Um diese zu messen, ist der korrekte und einheitliche Ausweis der FFO notwendig. Gerade in Zeiten, in denen der Höhe der Immobilienbewertung wenig Vertrauen entgegengebracht wird, ist die Ausschüttungskomponente als einzig objektive Kennzahl umso wichtiger. Die Unternehmen sollten sich generell an die Definition der NAREIT halten. Schließlich sind insbesondere angelsächsische Aktieninvestoren an die NAREIT-Definition der FFO gewöhnt. Daher ist es für bestandshaltende Immobilien-AGs auch keine Alternative, die FFO gar nicht erst anzugeben.Die drei deutschen Reits verhalten sich beim FFO-Ausweis bereits vorbildlich. Auch unter den übrigen Immobilien-AGs existieren positive Beispiele. Es wäre wünschenswert, dass weitere Unternehmen nachziehen. Das würde die Branche insgesamt professionalisieren und in der Folge vor allem mehr internationale Investoren zur Investition in deutsche Immobilienaktien motivieren.