Von Marc LehmannIm Alter mietfrei wohnen – das ist der vielleicht wichtigste Vorteil des Eigenheims als Altersvorsorge. Wenn aber ansonsten nur wenig laufende Einnahmen etwa aus der gesetzlichen Rente zur Verfügung stehen, kann das Dasein trist aussehen. Einen Ausweg bietet dann die Immobilienverrentung.Kaum ein Rentner wird gerne sein Zuhause verkaufen und in eine Mietwohnung umziehen, um sich mit dem Verkaufserlös das ein oder andere Extra leisten zu können. Anders beim Verkauf auf Leibrenten-Basis, der in Ländern wie den USA recht populär ist. Der Verkäufer behält ein lebenslanges Wohnrecht und bekommt eine ebenfalls lebenslange oder zumindest langfristige Rente, über die er frei verfügen kann.Wie viel Rente der Eigenheim-Besitzer für seine Immobilie bekommen kann, hängt einerseits ab von dem Wert der Immobilie sowie dem Wert des Wohnrechts (ersparte Miete), andererseits von seiner voraussichtlichen Lebenserwartung. Den Immobilien- und Wohnrechtswert bestimmt in der Regel ein Gutachter, die voraussichtliche Lebenserwartung lässt sich aus den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts ablesen. Ein 65-jähriger Mann hat zum Beispiel noch eine Lebenserwartung von etwa 17 Jahren. Alternative zum KaufSolche Geschäfte können im Prinzip Privatleute als Alternative zum Kauf aushandeln. Der Reiz für den Käufer besteht darin, dass sich ein Eigenheim praktisch ohne Eigenkapital oder Kredite erwerben lässt. Nur die Erwerbskosten (insbesondere Grunderwerbsteuer sowie Notargebühren) und die laufenden Leibrenten sind aufzubringen. Wird der Verkäufer jedoch sehr alt, kann die Immobilie zum Geldgrab werden.Der Ex-Eigentümer hat bei der Immobilienverrentung mehr monatliches Einkommen und das gleiche Heim wie bisher – das klingt verlockend. Doch die möglichen Nachteile sollten dem Verkäufer klar sein.Stirbt der Verkäufer unerwartet früh, haben zumindest seine Erben ein schlechtes Geschäft gemacht: Die Immobilie ist weg, die Leibrente wird nicht weitergezahlt. Das lässt sich teilweise auffangen, indem eine Mindestlaufzeit für die Leibrente vereinbart wird. Zahlungsunfähigkeit drohtVor allem bei privaten Leibrenten-Schuldnern besteht das Risiko der Zahlungsunfähigkeit. Kann der Käufer die vereinbarten Raten nicht mehr aufbringen, sieht der Verkäufer wirklich alt aus: Das Eigentum an der Immobilie hat er verloren, nur das Wohnrecht bleibt erhalten.Von größeren Banken gibt es bislang nur zwei Angebote für Immobilenverrentung: von der Deutschen Kreditbank (DKB) und demnächst von der Investitionsbank Schleswig-Holstein. Der entscheidende Unterschied zur normalen Hypothek besteht bei der “Umkehr-Hypothek” darin, dass weder Zins- noch Tilgungszahlungen zu leisten sind. Die Modelle sind sehr unterschiedlich – mal gibt es nur eine Einmalauszahlung, mal eine zeitliche befristete Rente (bis 90 oder 110 Jahre). Die Stiftung Warentest hat jüngst die beiden Bankangebote unter die Lupe genommen. Das Fazit: “Im Vergleich zum jeweiligen Hauswert fallen die Auszahlungen dürftig aus”, so Tester Jörg Sahr. Er vermutet: “Mit mehr Anbietern und damit mehr Konkurrenz könnten die Konditionen besser werden.”