tl Frankfurt – In Deutschland sind Fachmarktzentren ein beliebtes Ziel für in- und ausländische Investoren. Sie profitieren vom unzureichenden Angebot bei Shoppingcentern und Einzelhandelsobjekten in innerstädtischen 1A-Lagen. Einige Marktteilnehmer wie Thomas Beyerle von Aberdeen Property Investors warnen aber schon vor einem überzogenen Preisschub in den kommenden zwölf bis 24 Monaten.Chef-Researcher Beyerle beobachtet einen “Überschwappeffekt” von Shoppingcentern und Geschäften der Fußgängerzonen in Fachmarktzentren. “In den vergangenen Monaten wurde bei in- und ausländischen Investoren viel Geld eingesammelt, das hierzulande im Retailbereich angelegt werden soll”, sagte Beyerle der Börsen-Zeitung. “Die meisten Anleger wollen in sichere Anlagen wie Shoppingcenter und Einzelhandel in innerstädtischen 1A-Lagen investieren. Das Angebot ist aber für die hohe Nachfrage zu klein.” Eine gute AlternativeAls Alternative böten sich Fachmarktzentren an. Im Immobilienresearch herrsche Konsens über die gute Performance dieses Bereichs in den kommenden fünf Jahren. “In den nächsten zwölf bis 24 Monaten ist die Rendite von Fachmarktzentren auch noch in Ordnung.” Beyerle hält einen Renditeabstand von 100 bis 150 Basispunkten zwischen Einkaufs- und Fachmarktzentren angesichts der unterschiedlichen Risiken der beiden Objektarten für angemessen. “Aufgrund des hohen Nachfragedrucks könnte sich dieser Renditeabstand aber auch auf 50 Basispunkte reduzieren”, warnt Beyerle. Langfristig unsicherAktuell lägen die Nettoanfangsrenditen von Fachmarktzentren in Deutschland bei 6,5 bis 7,0 %, bei Shoppingcentern seien es 5,0 bis 5,3 %, in Spitzenlagen auch schon knapp unter 5 %. Sorgen macht sich Beyerle insbesondere bei den Anschlussmietverträgen. “Fachmärkte der jüngsten Generation haben in der Regel keine Lebensmittelanbieter mehr. Sie sind damit keine typischen Nahversorger mehr.” Angesichts des Trends zum innerstädtischen Einkauf, den die Kommunen durch eine entsprechende Genehmigungspraxis beim Einzelhandel auf der grünen Wiese unterstützen werden, verheiße dies langfristig nichts Gutes für Fachmarktzentren.Nach Angaben von Jones Lang LaSalle wurden in deutsche Fachmarktzentren im ersten Halbjahr 440 Mill. Euro investiert, mehr als doppelt so viel wie im Vorjahr. Fachmärkte konnten diesen Angaben zufolge 235 Mill. Euro (1. Halbjahr 2009: 62 Mill. Euro) und Supermärkte/Discounter 300 (166) Mill. Euro verbuchen.Fondsanbieter wie Henderson Global Investors lassen sich von Warnungen über die langfristigen Aussichten von Fachmarktzentren nicht beirren. Das Unternehmen, das seit rund zehn Jahren mit einem Büro in Frankfurt vertreten ist und ein Joint Venture mit der Hamburger Privatbank Warburg betreibt, hat gerade den Vertrieb des Spezialfonds “German Retail Income Fonds” aufgenommen. Investiert werde ausschließlich in deutsche Fachmarktzentren und Selbstbedienungs-Warenhäuser in Ballungszentren oder ausgewählten Mittelstädten, heißt es bei Henderson. Volumen bis 150 Mill. EuroDas angestrebte Eigenkapitalvolumen des Fonds beträgt 100 bis 150 Mill. Euro, die Fremdkapitalquote soll bei 50 % liegen. “Wir wollen in zehn bis 15 Objekte investieren mit einem maximalen Volumen pro Objekt von 30 Mill. Euro”, sagte der Deutschland-Chef von Henderson Global Investors, Timothy Horrocks, der Börsen-Zeitung. Die Ausschüttungsrendite soll mindestens 6 % pro Jahr betragen. Mit einem ersten Closing rechnet Horrocks zum Jahresende 2010.Die Nettoankaufsrenditen deutscher Top-Fachmarktzentren beziffert er auf 6,75 bis 7,5 % – zu Boomzeiten seien es 5,5 bis 6,25 % gewesen. In Zukunft würden die Renditen leicht zurückgehen, Henderson rechnet mit 25 Basispunkten. Anfangsrenditen unter 6,25 % erwartet Stefan Wundrack, Research Manager Europe bei Henderson Global Investors, aber nicht mehr. Der Einzelhandelsspezialist geht davon aus, dass Fachmärkte über die kommenden fünf Jahre besser abschneiden werden als die klassischen Gewerbesektoren Büros und Einkaufszentren. Eigenes Geld im EinsatzDer Vermögensverwalter mit Hauptsitz in Großbritannien will aber auch mit eigenem Geld am Fachmarktboom teilhaben. “Mit unserem ,Pan European Outlet Fund` investieren wir europaweit in die Designer-Outlets unseres britischen Partners McArthurGlen, eines führenden Anbieters solcher Zentren in Europa”, sagt Horrocks. “In Deutschland haben wir 120 Mill. Euro in das ,B5`-Outlet bei Berlin gesteckt. Eine erste Erweiterung des sehr erfolgreichen Outlets wurde bereits eröffnet, der zweite Teil folgt am 2. September.” Die Fläche steige so von ursprünglich 13 000 qm auf 21 000 m2.