cru Düsseldorf – Jamestown, der größte deutsche Initiator geschlossener US-Immobilienfonds, geht neue Wege. Bisher hatten die Kölner überwiegend Fonds für bereits existierende, besonders große und schon vermietete einzelne Gewerbeimmobilien aufgelegt. Jetzt folgt ein riskanterer “Blind Pool” für Projektentwicklungen und Immobilien, die restrukturiert werden müssen. Seit geraumer Zeit gilt der Markt für erstklassige Immobilien in vielen Regionen der USA durch die hohe Liquidität im Markt und das niedrige Zinsniveau als überhitzt. Deshalb hatte Jamestown in den letzten zwölf Monaten die meisten der bestehenden Fonds sukzessive mit teils hohen Verkaufsgewinnen für die Anleger aufgelöst.Jetzt nimmt Unternehmenschef Christoph Kahl mit dem neuen Fonds “Co-Invest 4” ein anderes Segment des US-Marktes ins Visier: “Wir interessieren uns für Immobilien, deren Wert nicht durch niedrige Zinsen, sondern durch eine gleichsam natürliche Nachfrage – etwa durch Wirtschaftswachstum – getrieben wird”, sagt Kahl. Im Fokus stünden zunächst Mittelstädte im Südosten wie etwa Atlanta, wo Jamestown 60 Mitarbeiter vor Ort beschäftigt. Höheres RisikoDie Kölner sammeln mit dem Fonds erstmals Geld für einen “Blind Pool”. Das heißt, die Immobilien, in die investiert werden soll, müssen erst noch gefunden werden. Außerdem geht es beim “Co-Invest 4”, dem vierten Fonds aus der Private-Equity-Produktlinie, nicht um bereits vorhandene und voll vermietete Gebäude, sondern um Grundstücke, Projektentwicklungen oder Gebäude, deren Nutzung verändert werden muss – aus den Sparten Büro, Einzelhandel und Industrie. Durch die Streuung auf 20 bis 30 Projekte mit einem Investitionsvolumen von jeweils bis zu 50 Mill. Dollar – bei etwa drei Vierteln Fremdkapitaleinsatz – soll das im Vergleich zu den bisherigen Fonds höhere Risiko gemindert werden. Vorsicht beim VolumenNoch im vergangenen Jahr hatte sich Jamestown mit neuen Investments in den USA zurückgehalten, weil der “Markt überhitzt ist”, wie Jamestown-Chef Christoph Kahl damals sagte. Stattdessen wurde in letzter Zeit vor allem verkauft: zuletzt das Axa Financial Center in New York für 1,25 Mrd. Dollar, das 2002 für 800 Mill. Dollar gekauft worden war. Das Fonds-Emissionsvolumen schrumpfte bei Jamestown im vergangenen Jahr aufgrund der Zurückhaltung von 300 Mill. auf 250 Mill. Dollar.Das Emissionsvolumen des “Co-Invest 4”, der gerade platziert wird, soll bei 100 Mill. bis 750 Mill. Dollar Eigenkapital liegen – davon kommen 20 Mill. Euro vom Initiator selbst. Die Mindestbeteiligung für den Anleger beträgt 40 000 Dollar. Bis Ende Dezember 2007 erhalten die Anleger jährlich 7 % auf das eingezahlte Eigenkapital. Die Ziele sind ehrgeizig. Der “Co-Invest 4” strebt ab dem 1. Januar 2008 ein Zielergebnis von jährlich 8 bis 12 % nach IRR-Methode an, wobei ein Rückfluss von 100 % des Eigenkapitals an die Anleger zwischen 2010 und 2012 beabsichtigt ist. Die Fondsauflösung ist 2014 vorgesehen.