Von Christoph Ruhkamp, Düsseldorf Die Dresdner Bank hat den Großteil ihres Immobilien-Portfolios in Form des Dresdner Grundfonds für “deutlich mehr” als 2 Mrd. Euro – inklusive der Barmittel des Fonds – an Fortress verkauft. Das Paket besteht aus rund 300 überwiegend von der Bank selbst genutzten Gebäuden. “Diese Objekte mieten wir für jeweils drei bis 15 Jahre von Fortress zurück”, sagte Michaela Eder, Leiterin Group Real Estate der Dresdner Bank, in einer Telefonkonferenz.Der Buchgewinn der Bank dürfte bei mehreren hundert Millionen Euro liegen, da die Immobilien mit einem Wert zwischen 1,5 Mrd. und 2 Mrd. Euro in den Büchern des Instituts standen. Weder zu den Auswirkungen auf den Jahresgewinn noch zur Höhe der künftig zu zahlenden Mieten machte die Bank Angaben. Die Aktie der Muttergesellschaft Allianz legte in einem festeren Gesamtmarkt im Verlauf um 1,1 % auf 128,69 Euro zu.Fortress wurde bei dem Deal von CB Richard Ellis beraten. Für die Fremdfinanzierung, die einen hohen Anteil ausmacht, waren zwei amerikanische Banken im Gespräch. Dem Vernehmen nach wird von Fortress zunächst nicht ein Weiterverkauf geplant, sondern eine verbesserte Bewirtschaftung der teils leer stehenden Objekte.Ziel der Dresdner Bank sei es, die Bilanz des Instituts von allem zu bereinigen, was nicht zum Kerngeschäft gehört, sagte Eder. Auslöser sei unter anderem auch der neue Rechnungslegungsstandard IFRS, bei dem Immobilien zu Marktwerten bilanziert werden, sowie der US-Bilanzstandard, dem das Institut ebenfalls genügen muss. Im Unterschied zu Finanzinvestoren könne die Bank die Eigenkapitalrendite aus den Immobilien nicht durch Fremdfinanzierung hebeln. Auch die zu niedrige Eigenkapitalrendite der Objekte sei ein Grund für den Verkauf. “Im Vordergrund stand die Dekonsolidierung und nicht der Liquiditätszufluss, obwohl wir uns darüber natürlich auch freuen”, sagte Eder.Der Vertrag wird erst heute von den Parteien unterzeichnet – weshalb sich Fortress gestern nicht äußerte – und Anfang 2006 vollzogen. Es handelt sich um einen sogenannten Share-Deal, bei dem Fortress sämtliche Anteilscheine des Dresdner Grundfonds erwirbt. “Der Fonds wird vorerst weiterhin von der Allianz-Tochter Degi verwaltet”, sagte Eder. Das Objektmanagement obliegt der Allianz Immobilien. Im Unterschied zu einem Asset-Deal, bei dem die Objekte direkt erworben werden, erspart sich der Investor durch die Konstruktion als Share-Deal die Grunderwerbsteuer von 3,5 % – was in diesem Fall rund 70 Mill. Euro entspricht.Ausgenommen von dem Verkauf sind die Immobilien der Frankfurter Zentrale, zu denen auch die beiden Bürohochhäuser der Bank gehören. “Abgesehen davon mieten wir nun sämtliche Filialen der Bank an”, sagte Eder. Vor dem Verkauf galt dies für zwei Drittel der Filialen. Rund 20 % der verkauften Flächen seien an Dritte vermietet, so Eder.Im September hatte die Dresdner Bank angekündigt, das große Interesse von Investoren nutzen zu wollen, um sich von ihren Immobilien zu trennen. Das Institut will 2005 eine Eigenkapitalrendite von 8,85 % (2004: 1,7 %) erreichen und damit erstmals seit Jahren wieder ihre Kapitalkosten verdienen. Für dieses Ziel müssten die Frankfurter einen Gewinn von rund 700 Mill. Euro einfahren.Der internationale Bieterprozess war vor einem halben Jahr gestartet worden. Nach Informationen aus Investorenkreisen hatten sich gegen Ende neben Fortress vor allem der australische Finanzinvestor Babcock & Brown, Carlyle sowie ein Konsortium aus Morgan Stanley und der Frankfurter DIC-Gruppe Chancen ausgerechnet. Den höchsten Preis bot offenbar Fortress. In einer ähnlichen Transaktion gingen 2004 bereits 109 Bürogebäude der Deutschen Bank für 300 Mill. Euro an die in London börsennotierte Fortress-Tochter Eurocastle. Zuvor hatte die Deutsche Bank 2003 für gut 1 Mrd. Euro 51 Gebäude an den Finanzinvestor Blackstone verkauft. Die Frankfurter Sparkasse verkaufte Filialgebäude an Morgan Stanley/DIC.Neben Gewerbeimmobilien setzt Fortress in Deutschland auch auf Wohnungsgesellschaften. Die Amerikaner hatten die bundeseigene Gagfah und die Nord/LB-Tochter Nileg mit zusammen 110 000 Wohnungen erworben. Die beiden Unternehmen werden unter dem Dach einer Holding versammelt und sollen im kommenden Jahr an die Börse gehen.