ge Berlin – Nach einem ordentlichen Jahr mit rückläufiger Leerstandsquote werden gut ausgestattete große Büroflächen in Berlin langsam knapp. Die erzielbare Spitzenmiete stieg folglich 2007 um 5 % auf 22 Euro je Quadratmeter, während die Incentives nach Erhebungen von CB Richard Ellis “spürbar” nachgaben. Für 2008 prognostiziert Jones Lang LaSalle ein Transaktionsvolumen von 2 bis 2,5 Mrd. Euro nach durchschnittlich 1,5 Mrd. in den Jahren zuvor. Allerdings dürfte das diesjährige Transaktionsvolumen nicht wieder an den letztjährigen Rekord anknüpfen können, der jedoch durch den milliardenschweren Verkauf des Daimler-Areals am Potsdamer Platz auf ca. 4 Mrd. Euro gepusht wurde. Auffällig waren zudem mehrere großvolumige Deals zwischen 100 und 300 Mill. Euro, erklärte Dietmar Frank, der Leiter Capital Markets bei Jones Lang LaSalle in Berlin. Mit gut 2 Mrd. Euro erwarben ausländische Investoren mehr als die Hälfte der angebotenen Immobilien. Der Daimler-Deal verdoppelte den Anteil von Bürogebäuden auf fast zwei Drittel des Transaktionsvolumens, während für knapp 1 Mrd. Euro Einzelhandelsimmobilien verkauft wurden.Die Nettoanfangsrendite für Prime-Bürogebäude in bester Lage verharrte bis in den Herbst hinein auf dem Tiefpunkt von 4,75 %, ermittelte Jones Lang LaSalle weiter. Seitdem sei der Wert auf 4,9 % gestiegen – mit weiterhin zunehmender Tendenz. Da Büroimmobilien im Bereich Core/Core+ auch 2008 besonders nachgefragt würden, hätten Projektentwickler in der Hauptstadt “gute Einstiegsmöglichkeiten” – zumal es in keiner anderen deutschen Großstadt so viele innerstädtische Neubauentwicklungsflächen und Revitalisierungsobjekte gebe wie in Berlin, sind sich die Makler sicher.Diese Meinung teilt offenbar auch die IVG. Direkt neben dem touristischen Zentrum Hackescher Markt errichtet das Unternehmen bis 2010 für unter 200 Mill. Euro 36 600 Quadratmeter Büros, Apartments und Einzelhandels- und Gastronomieflächen – von denen heute schon 80 % vorvermarktet seien.Als Folge überdurchschnittlicher Vermietungen und weiter rückläufiger Fertigstellungen neuer Bürogebäude sank die Leerstandsquote erstmals seit 2004 wieder unter die 10 %-Marke. Da jedoch über 1 Mill. Quadratmeter (oder drei Viertel der unvermieteten Flächen) nur über eine durchschnittliche oder gar veraltete Ausstattung verfügten, hat sich das Angebot großer zusammenhängender Büroräume in guter “A”-Qualität “signifikant” verringert – weshalb Jones Lang LaSalle wie die Kollegen von CB Richard Ellis “spürbar” geringere Incentives registrierte.Als Folge werde es künftig verstärkt zu nutzerspezifischen Projektentwicklungen kommen. Für 2008 erwartet Jan Hübler, der Berliner Leiter der Bürovermietungsabteilung von Jones Lang LaSalle, einen erneut überdurchschnittlichen Flächenumsatz bei einer Leerstandsquote unter 9 %. Der Spitzenmietpreis habe “seine Möglichkeiten noch nicht ausgeschöpft”. Büros werden WohnungenAngesichts des hohen Anteils veralteter oder abseits gelegener Flächen sei ein langfristiger “Sockelleerstand” in Berlin von 6 bis 7 % wahrscheinlich. Gleichzeitig beobachtet CB Richard Ellis jedoch, dass in zunehmendem Maße ältere Büroflächen zu Wohnungen umgebaut werden.Große Entwicklungsmöglichkeiten sieht Jones Lang LaSalle am (direkt neben dem Potsdamer Platz gelegenen) Leipziger Platz und im Großraum rund um den neuen Hauptbahnhof.