Zwei etwas ungleiche Partnerhaben sich mit einem erstengemeinsamen Fonds für institutionelle Anleger in einer Kooperation zusammengefunden: BNP Paribas, nach Bilanzsumme die größte Bank der Welt, und Verianos, eine kleine Frankfurter “Boutique für Immobilienthemen”.Von Bernd Wittkowski, FrankfurtFast wäre bei der Gründung der Verianos AG etwas schiefgegangen. Als Firma hatten sich die Partner nämlich zunächst unbewusst den Namen eines indischen Potenzmittels ausgesucht. Doch die Verwechslungsgefahr wurde noch rechtzeitig bemerkt. In einem ibero-keltischen Wörterbuch stieß man dann auf den Begriff “Verianos”, der für Wahrhaftigkeit steht. Damit stand dem Start der auf den Immobiliensektor fokussierten Partnerschaft mit Hauptsitz im “WestendGate” an der Frankfurter Messe nichts mehr im Wege.In der Verianos mit zurzeit rund 20 Beschäftigten haben sich als Managing Partner vier Leute zusammengetan, die addiert fast 100 Jahre Erfahrung in den Bereichen Immobilien, Asset Management und Finanzdienstleistungen sowie ein Strukturierungs- und Transaktionsvolumen von über 50 Mrd. Euro auf die Waage bringen: der frühere Chef des Immobilien-Asset-Managers Sireo, Diego Fernández Reumann, Marcus Marschall, Jost-Albrecht Nies und Karl-Josef Schneiders. Zielgruppe InstitutionelleVerianos versteht sich, wie Reumann und Schneiders im Gespräch mit der Börsen-Zeitung sagten, als “Boutique für Immobilienthemen”, die individuell entwickelte Produkte und Leistungen auf den Gebieten Fonds, Asset Management und Corporate Finance für professionelle Kunden anbietet. Zur Zielgruppe gehören nicht zuletzt deutsche institutionelle Anleger wie Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke.Tätig ist die junge Gesellschaft, so Schneiders, “an der Schnittstelle zwischen Immobilien- und Kapitalmarkt”. Und hier eröffnet sich gerade in Deutschland ein weites und zukunftsträchtiges Feld. Zum einen ist der Immobilienmarkt in verschiedener Hinsicht im Umbruch. So stehen Banken als Folge der Finanzkrise und damit verbunden der verschärften Eigenkapitalanforderungen unter Druck, Assets abzubauen, und haben vielfach Probleme bei der Refinanzierung. Teilweise mag es auch bei institutionellen Investoren, die ihr Geld früher den Banken bereitwillig zur relativ freien Anlage überließen, am Vertrauen fehlen. Als “Katalysator” für die Verbindung von Kapital- und Immobilienmarkt seien Banken immer weniger wahrzunehmen. Sie machen damit Platz für spezialisierte Anbieter wie eben Verianos, die mit fokussiertem Real-Estate- und Kapitalmarkt-Know-how in die Lücke stoßen können. Zugleich sind Versicherer verstärkt in der Immobilienfinanzierung tätig, sehen sich aber andererseits neuen regulatorischen Herausforderungen (z. B. Solvency II) mit Blick auf ihre Anlageentscheidungen gegenüber. Immobilienanleger wiederum verhalten sich generell situativer, wie Reumann sagt: “Buy and Hold ist out.” Der Anlagehorizont sei heute deutlich kürzer als die von früher gewohnten zehn oder zwölf Jahre. “Trauerspiel” ReitsZum anderen hat Deutschland gerade an der Schnittstelle von Immobilien- und Kapitalmarkt enormes Entwicklungspotenzial. Die Verknüpfung beider Segmente funktioniere bisher kaum, konstatiert Schneiders, der früher unter anderem Deutschlandchef des Projektentwicklers TrizecHahn war und später zu Sireo sowie als COO zu Corpus Sireo stieß. Immobilienprodukte hätten hier nicht annähernd den Reifegrad wie klassische Finanzprodukte – ein ideales Betätigungsfeld also für einen spezialisierten “Sparringspartner” wie Verianos. Das Thema Real Estate Investment Trusts (Reits) in Deutschland bezeichnet Reumann als “Trauerspiel”. Es gebe hierzulande nur ganz wenige klar strukturierte börsennotierte Immobiliengesellschaften, etliche fielen obendrein durch unklare Strategien und/oder häufige Großaktionärswechsel auf.Ein großer Erfolg ist Verianos jetzt mit der Vereinbarung einer Partnerschaft mit dem Immobilieninvestmentbereich der französischen Großbank BNP Paribas gelungen. Beide haben als erstes gemeinsames Produkt den Immobilienfonds “VREF II – France” mit einem geplanten Anlagevolumen von 500 Mill. Euro in französischen Immobilien aufgelegt. Verianos zeichnet für die Konzeption des Fonds und für das Einsammeln der Anlagegelder verantwortlich, BNP Paribas Real Estate, mit mehr als 3 000 Mitarbeitern an rund 130 Standorten in 16 Ländern (auch Asiens) einer der führenden internationalen Immobiliendienstleister in Europa, übernimmt die Aktivitäten vor Ort in Frankreich von der Akquisition der Objekte bzw. Projektentwicklung bis zum Immobilienmanagement. Das Fundraising habe begonnen und soll bis zum zweiten Quartal 2012 abgeschlossen sein, so Reumann. Auf der Gewerbeimmobilienmesse Expo Real in München habe es ein positives Feedback auf das Vorhaben gegeben. Verianos zielt primär auf mittelgroße Asset Manager mit verwalteten Volumina von 50 bis 60 Mrd. Euro. Das Mindestinvestment soll 25 Mill. Euro betragen.Investiert werden soll nach Angaben der Managing Partner in Bürogebäude der Kategorien “Core” und “Core +”, also die erste und zweite Reihe des Marktes, im Großraum Paris, dem größten zusammenhängenden Bürostandort Europas noch vor London. Paris sei nicht nur ein gut diversifizierter, sondern zugleich “der transparenteste und liquideste Markt” und biete ein interessantes Rendite-Risiko-Profil. Realisiert werden soll eine nachhaltige jährliche Ausschüttungsrendite von mindestens 5 %.Weitere Möglichkeiten einer strategischen Zusammenarbeit für deutsche Anleger, eventuell auch umgekehrt für französische Investoren in Deutschland, wollen die Partner prüfen. “Deutschland ist für uns mit seinen kapitalstarken institutionellen Anlegern ein sehr wichtiger Markt, um unsere internationalen Fondsaktivitäten auszubauen”, erklärt David Aubin, CEO für Investment Management bei BNP Paribas Real Estate. Australien-FondsNoch in der Schwebe ist ein anderes Verianos-Projekt: der Aufbau einer Fondsplattform, die für deutsche Institutionelle in Australien investiert. Man verhandele mit einem australischen Reit, der 50 % des Investments tragen würde, und einem Bankpartner. Von deutscher Anlegerseite gebe es zunehmende Interessensbekundungen an den “extrem interessanten Investmentstandorten” Sydney, Melbourne und Brisbane, sagt Schneiders. “Ausländisches Kapital fühlt sich in Australien sehr wohl” angesichts sehr stabiler volkswirtschaftlicher Rahmenbedingungen, des sicheren Rechtssystems und eines transparenten Marktes, der vom starken Wachstum in der asiatisch-pazifischen Region profitiere, aber ein vergleichsweise niedriges Risikoprofil bei eher höheren Renditen als in Frankreich aufweise.