tl Frankfurt – Ein neuer Index der IPD Investment Property Datenbank zeigt bei deutschen Büros ein leichtes Mieterhöhungspotenzial. Dabei ergibt sich aber zwischen den Standorten eine deutliche Spreizung. Der DMX Deutscher Büro Mietpotenzial Index zeigt für Berlin die stärksten möglichen Mieterhöhungen, während sich in München keine Änderung ankündigt. Der aus diesen Mietverträgen errechneten durchschnittlichen Vertragsmiete von 12,35 Euro pro Quadratmeter (Stand Mai 2008) stehen die von den Sachverständigen errechneten nachhaltigen Roherträge von 12,50 Euro als Marktmiete gegenüber. Das ergibt einen Indexstand von 101,2 %. “Wir haben auch erwogen, anstelle dieser Roherträge die tatsächlichen Neuabschlüsse heranzuziehen. Aber dann wäre die Stichprobe deutlich kleiner gewesen”, sagte Björn-Martin Kurzrock, bei IPD für den Index zuständig, anlässlich der Präsentation des DMX. Berlin sticht hervorBei der Analyse der Mietsegmente zeigt sich, dass es in Berlin ein besonders hohes Mieterhöhungspotenzial bei den 25 % der Verträge mit dem niedrigsten Preisniveau gibt. Dies korrespondiert mit einer schwachen Performance des Dix Deutscher Immobilien Index. Ein ganz anderes Bild zeigt sich hingegen in Frankfurt. Hier ist bei den 560 Verträgen aus dem Topsegment mit einem Rückgang der Mieten von mehr als 10 % zu rechnen. Allerdings hat sich in Frankfurt die Performance gemessen am Dix verbessert. Kaum Veränderungspotenzial zeigt sich in München. Dies spricht laut Kurzrock für wenig elastische Mietpreise. In den 20 B-Städten, zu denen im Westen u. a. Aachen, Dortmund, Hannover und Wiesbaden sowie im Osten Chemnitz, Dresden und Magdeburg gehören, zeigt der DMX nur für hochpreisige Einheiten ein signifikantes Rückschlagpotenzial (7 %). Kurzrock hat außerdem das Mietpotenzial nach der Vertragsrestlaufzeit analysiert. Danach könnten per Mai 2008 die Mieter mit unbefristeten Verträgen etwa 20 % ihrer Miete einsparen. “Scheinbar hat sich bei ihnen das niedrigere Marktniveau noch nicht herumgesprochen. Sonst hätten sie schon längst auf einer Revision ihrer Verträge bestanden”, sagte Kurzrock. Auf der anderen Seite gilt für Verträge mit einer Laufzeit bis Mai 2009 bzw. 2010, dass die Vermieter einen Mietanstieg von 6,5 % realisieren könnten – zumindest nach den aktuellen Daten. Zwei ExtrembeispieleBei den Vertragslaufzeiten markieren Frankfurt und Düsseldorf die beiden Extrema. Während in Frankfurt bei Verträgen, die in weniger als zwölf Monaten auslaufen, Mietrückgänge von 22 % möglich erscheinen, besteht in Düsseldorf ein leicht geringeres Rückschlagpotenzial von 18 % bei den unbefristeten Verträgen, die offenbar schon länger laufen. Basis des DMX sind rund 10 000 Bestandsmietverträge der IPD-Vermietungsdatenbank in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München sowie 20 deutschen B-Städten. Stuttgart und Leipzig sollen beim nächsten Update des Index in einem halben Jahr folgen, wenn für jeden Standort mindestens 500 Mietverträge in der Datenbank vorhanden sind.