cru Düsseldorf – Trotz der vorübergehenden Kreditverknappung im Zuge der US-Hypothekenkrise ist das Interesse internationaler Investoren an deutschen Gewerbeimmobilien ungebrochen. Allein in den ersten neun Monaten dieses Jahres stieg das Transaktionsvolumen laut Jones Lang LaSalle (JLL) um 20 % auf den Rekordwert von 44 Mrd. Euro. Kein Wunder: Denn gleichzeitig meldet der Makler CB Richard Ellis zurückgehende Leerstände und steigende Spitzenmieten am deutschen Büromarkt. In dem von JLL berechneten Transaktionsvolumen enthalten sind Einzel- und Portfoliotransaktionen aus den Marktsegmenten Büro-, Hotel-, Logistik-, Einzelhandels- und Spezialimmobilien sowie Grundstücke. Angesichts der aktuellen Liquiditätsengpässe an den Finanzierungsmärkten, der Erhöhung der Risikoprämie der Banken und dem damit einhergehenden Anstieg der Margen sei unter Marktteilnehmern zunächst eher mit einem Abflauen der Investment-Aktivitäten gerechnet worden, die sich im Vorjahr auf 50 Mrd. Euro summierten. “Für das Gesamtjahr 2007 erwarten wir aber mittlerweile ein erneut rekordhohes Transaktionsvolumen von bis zu 55 Mrd. Euro”, wird Kapitalmarkt-Chef Marcus Lemli zitiert.Angesichts der guten Verfassung der deutschen Büroimmobilienmärkte ist das große Interesse der Investoren allerdings auch nicht allzu verwunderlich. Laut CB Richard Ellis sind im dritten Quartal die Leerstände in Berlin, Frankfurt, Hamburg und München gesunken und die Spitzenmieten gegenüber dem Vorjahr gestiegen. In Frankfurt etwa kletterte die Spitzenmiete im Jahresvergleich um mehr als 7 % auf 36 Euro pro Quadratmeter. Dementsprechend setzen auch die Investoren vor allem auf Büros. Vom gesamten Transaktionsvolumen der ersten neun Monate des Jahres entfiel laut JLL mehr als die Hälfte (52 % bzw. 23 Mrd. Euro) auf Büroobjekte.Weitere 22 % bzw. 10 Mrd. Euro wurden in Einzelhandelsobjekte, 9 % bzw. 4 Mrd. Euro in gemischt genutzte Immobilien, 5 % bzw. 2 Mrd. Euro in Grundstücke und jeweils 4 % bzw. 2 Mrd. Euro in Hotels und Logistik-/Industrieimmobilien investiert. Vorliebe für BürosDie Vorliebe für Büros erklärt sich aus dem konjunkturell getriebenen Aufschwung dieses Marktes. Der Büroflächenumsatz erhöhte sich laut CB Richard Ellis im dritten Quartal in Frankfurt um ein Viertel auf 444 000 Quadratmeter, während die Leerstandsrate auf 10 % sank. Gleichzeitig liegt der Umfang spekulativer – also noch unvermieteter – Neubauten in den kommenden zwölf Monaten mit 15 000 Quadratmetern weit unter den Werten anderer Städte.Vor diesem Hintergrund engagieren sich Investoren vor allem in den Büromärkten der fünf größten Städte. In drei der fünf Immobilienhochburgen wurden laut JLL neue Investmentrekorde erzielt. Frankfurt kam bis Ende September auf ein Transaktionsvolumen von 4,8 Mrd. Euro, wobei 92 % davon auf Büroimmobilien entfielen.Auch für die kommenden Quartale erwartet CB Richard Ellis eine Fortsetzung des positiven Trends bei der Nachfrage nach Bürovermietungen in Frankfurt und somit eine Steigerung des Büroflächenumsatzes. Auch werde mit einem weiteren Rückgang der Untervermietungen gerechnet. Es zeichne sich eine deutliche Verknappung des Angebotes in den Spitzenlagen bei Topobjekten und ein sinkender Leerstand im Gesamtmarkt ab. Viel Spekulation in HamburgUnterdessen macht JLL deutliche Unterschiede zwischen den Städten beim Investmentverhalten aus. Während das Transaktionsvolumen in Frankfurt größtenteils auf Basis des An- und Verkaufs von Einzelobjekten erreicht wurde, standen in Hamburg die lokalen Portfolios mit Büroimmobilien im Vordergrund. Insgesamt lag das Transaktionsvolumen in der Hansestadt bei 4,6 Mrd. Euro, darunter 83 % reine Büroimmobilien .Allerdings könnte die Party in Hamburg bald vorbei sein. Die Stadt weist laut CB Richard Ellis mit 159 000 Quadratmetern an spekulativen Fertigstellungen in den nächsten zwölf Monaten nach München den höchsten Wert der vier großen Immobilienstädte auf. Glücklicherweise liegt die Leerstandsrate nur bei vergleichsweise geringen 7 %. Der Büroflächenumsatz stieg im dritten Quartal um 36 %, während die Vermietungsleistungen ohne Eigennutzeranteil sogar um 55 % zulegten und die Spitzenmieten um 2 % auf 23,50 Euro. Laut CB Richard Ellis “ein deutliches Indiz für die positive wirtschaftliche Entwicklung Hamburgs”.Ein Renner für Investoren ist neuerdings auch Düsseldorf. In der NRW-Hauptstadt wurde laut JLL im vergangenen Jahr zum ersten Mal die Milliarden-Grenze überschritten, 2007 scheint nun gleich eine Verdoppelung und Überschreitung der 2-Milliarden-Grenze in greifbare Nähe gerückt. Denn bereits in den ersten neun Monaten wurden 1,8 Mrd. Euro investiert – davon auch hier fast zwei Drittel für Büros und beachtliche 20 % für Hotels.Bei ihrer Einkaufstour in Deutschland setzen die Investoren vor allem auf große Immobilienpakete. Der Anteil solcher Deals am gesamten Volumen belief sich in den ersten neun Monaten auf fast zwei Drittel bzw. 28 Mrd. Euro, von denen knapp 4 Mrd. Euro in lokale Portfolios flossen, die sich vollständig in einer einzelnen Stadt befinden. “Mit den in den drei zurückliegenden Monaten zu beobachtenden Portfolio-Transaktionen – fast 11 Mrd. Euro – ist nahezu das gleiche Niveau erreicht wie im Quartal zuvor”, so JLL-Kapitalmarktchef Lemli. Hier zeige sich, dass die Finanzmarktkrise zu diesem Zeitpunkt noch keine negativen Auswirkungen auf die Volumina insgesamt gehabt habe.