Eigentümer und Investoren von gewerblich genutzten Immobilien werden sich in Anbetracht der zu erwartenden wirtschaftlichen Entwicklungen nolens volens auch mit dem Szenario einer ansteigenden Inflationsrate in Deutschland auseinandersetzen müssen. Welche Konsequenzen ergeben sich aus einem solchen Szenario?Natürlich ist jede Investition ein spezifischer Einzelfall – und jede Investition muss insofern jeweils für sich gesehen und bewertet werden. Dennoch lassen sich einige Annahmen und Modelle zu praktikablen Analyseinstrumentarien verdichten. Die Schlüsselbegriffe in diesem Zusammenhang sind die Indexierung von Mietverträgen und die Zinsbindung aufgenommener Darlehen. Vielfalt bei IndexierungIn der immobilienwirtschaftlichen Praxis sind dabei verschiedene Arten der Indexierung anzutreffen. Häufig ist zum Beispiel eine jährliche Anpassung der Miete an die Entwicklung des Index der allgemeinen Lebenshaltungskosten (Verbraucherpreis-Index), eine weitere übliche Variante ist die Anpassung, sobald der Preisindex einen Referenzwert überschritten hat (zum Beispiel 5 oder 10 %). Oft sind Mietverträge jedoch auch erst nach einigen Freijahren oder gar nicht indexiert.Bei den in der Vergangenheit in Deutschland gemessenen Inflationsraten waren die Unterschiede, ob ein Mietvertrag indexiert war oder nicht, zwar spürbar, aber nicht gewaltig. Zu deutlich größeren Unterschieden kann es nun kommen, wenn die Inflationsraten auf deutlich höhere Werte ansteigen, als wir das in der jüngeren Vergangenheit gewohnt waren. Dann führt nur die Indexierung zu mit der Inflation ansteigenden Mieten und vor allem zu mit der Inflation steigenden Werten der Immobilien.Ein Aspekt, der im Einzelfall in diesem Zusammenhang nicht unbeachtet bleiben darf, ist die Vermietungssituation. In Krisenzeiten wie diesen, in denen die Flächennachfrage seitens der Unternehmen abnimmt und die Verfügbarkeit an Flächen zunimmt, werden Investoren im Werben um potenzielle Mieter Anreize gewähren müssen. Tun sie dies nicht, kommt es im Einzelfall auch nicht zu einem Mietvertragsabschluss, und lange Leerstandszeiten müssen in Kauf genommen werden. Das Dilemma ist offensichtlich. Zwar sind die Anreize Verhandlungssache, doch gerade der Verzicht auf eine Index-Klausel kann den Investor teuer zu stehen kommen. Variable Zinsen meidenIst die Immobilie teilweise fremdfinanziert, ist die Kernfrage, ob der Zinssatz variabel oder fest ist oder zumindest eine Zinsobergrenze mit der Bank vereinbart wurde, denn während einer Inflation dürfte die Zinsbelastung bei variablen Zinsen stark ansteigen.Immobilien schneiden bei hohen Inflationsraten und selbst bei variabler Fremdkapitalverzinsung gut ab, wenn indexierte Mietverträge vorliegen. Die Indexierung reduziert die Gefahr, negative Cash-flows bei steigenden Fremdkapitalkosten hinnehmen zu müssen. Je höher der Grad der Verschuldung, desto wichtiger ist die Absicherung über Index-Klauseln.Investoren, die für ihre Immobilien gut indexierte Mietverträge vereinbart haben und auch auf der Finanzierungsseite durch längerfristig feste Zinsen gut abgesichert sind, brauchen sicherlich keine Inflation zu fürchten. Im Gegenteil, sie können sich sogar hohe Inflationsraten wünschen, denn solch strukturierte Immobilienanlagen werden in diesem Fall zu äußerst lukrativen Kapitalanlagen und Inflationsgewinnern.