ge Berlin – Angesichts unterschiedlicher Bewertungsmethoden bei der Bestimmung von Unternehmenswerten von Immobilienfirmen plädieren die Wirtschaftsprüfer von Deloitte & Touche für eine Standardisierung der Bilanzierung. Ohne eine größere Transparenz bei der Eigenbewertung der jeweiligen Bestände seien keine realistischen Vergleiche von börsennotierten Immobilien-AGs möglich. Um die erhofften festen Vorgaben zu erreichen müsse der Gesetzgeber tätig werden. In Beispielsrechnungen zeigte Deloitte-Partner Martin Thiermann auf einem Workshop zur Bewertung börsennotierter Immobilienfirmen enorme Differenzen von Unternehmenswerten als Folge kleinster Änderungen etwa beim Diskontierungszinssatz. Werde dieser Zinssatz bei allgemein steigenden Zinsen nur um 1 Punkt von 6,5 auf 5,5 % verringert, schnelle der Unternehmenswert um nahezu ein Drittel nach oben, rechnet Thiermann vor.Eine Unternehmensbewertung könne folglich nur dann transparent und “beurteilbar” sein, wenn detailliert alle Planungsprämissen und die Zinssatzermittlung angegeben würden – und von den Marktbeobachtern auch in der Überfülle der übrigen Daten gefunden werden könnten. Darüber hinaus unterschieden sich Unternehmenswerte deutlich je nach Bewertungsanlass. Ein “Abfindungswert” für Kleinanleger werde demnach anders ermittelt als der “objektive” Wert für Verkäufer oder Immobilienerwerber.Gravierende Unterschiede gebe es auch zwischen den Rechnungslegungsstandards. Je nach der gewählten Methode – fortgeführte Anschaffungskosten oder zeitwertgenaues Fair Value Model – ergeben sich nach Beispielsrechnungen von Deloitte-Partner Franz Klinger grundsätzlich andere Werte. Im Cost Model (analog IAS 16) erfolgen die planmäßigen Abschreibungen über die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer. Außerplanmäßig ist erforderlichenfalls auf den niedrigeren beizulegenden Zeitwert abzuschreiben (IAS 36). Aus diesen Gründen ergeben sich durchgängig schlechtere Werte als beim Fair Value Model, bei dem keine planmäßigen Abschreibungen zu verbuchen sind. Je nach Wahl der Bilanzierungsmethode errechnet Klinger bei ansonsten gleichen Ausgangsbedingungen eine Eigenkapitalquote von knapp 17 % beim konservativeren Cost Model, verglichen mit gut 33 %, wenn im Fair Value Model die bislang stille Reserve offengelegt wird. Diese deutliche Differenz dürfte bei Immobilien-AGs nicht ohne Auswirkung auf den Börsenkurs sein.Ähnlich gravierende Folgen zeigen sich bei Immobilien, die als Finanzinvestitionen gehalten werden, wenn Neubewertungsgewinne realisiert werden. Bei gleichem Vermietungsüberschuss, Finanzergebnis und Verwaltungsaufwand geht der Überschuss in ungeahnte Höhen, wenn nach einem Methodenwechsel statt planmäßig abzuschreiben die Bestände hochbewertet werden. In einer Beispielsrechnung versechsfachte sich der Jahresüberschuss allein durch die andere Art der Rechnungslegung. Fast alle mit Fair ValueSelbst wenn im Jahr darauf die hochgeschriebenen Immobilien wieder um den gleichen Betrag nach unten korrigiert werden mussten, ergibt sich nach Deloitte-Berechnungen wegen des mindernden Effekts der latenten Steuern immer noch ein mehr als doppelt so hohes Ergebnis wie bei dem konservativeren Cost Model mit seinen jährlichen Abschreibungen. Kein Wunder, dass inzwischen neun von zehn Unternehmen im Real Estate Index der Deutschen Börse nach Fair Value bilanzieren, wie Deloitte-Director Nina Schrader ermittelte.