– Herr Dr. Diekmann, Sie haben Alstria Office bei der Umwandlung in eine Reit-AG beraten. Was ist das Besondere an der gesellschaftsrechtlichen Strukturierung? Die gesellschaftliche Strukturierung einer Reit-AG verlangt, dass sich nach erfolgter Börsennotierung mindestens 15 % der Aktien im Streubesitz befinden. Darüber hinaus darf kein Aktionär mehr als 10 % Aktien direkt halten. Dies bedarf in der Regel – wie auch bei Alstria – einer entsprechenden Umstrukturierung. Darüber hinaus muss die Satzung den Anforderungen des Reit-Gesetzes genügen. – Was heißt das?So muss die Firma den Zusatz “Reit-AG” enthalten. Diese Firmierung ist – ähnlich wie bei Banken und Sparkassen – ab dem 1. Januar 2008 geschützt und darf nur durch Gesellschaften verwandt werden, die den Reit-Status haben. Die Reit-Satzung hat darüber hinaus einen dem Reit-Gesetz entsprechenden Unternehmensgegenstand vorzusehen, der insbesondere das Halten von Bestandsmietwohnimmobilien ausschließt. Weiter ist in der Satzung für den Fall der Beendigung der Steuerbefreiung der Reit-AG eine Entschädigung für Aktionäre vorzusehen, die weniger als 3 % der Aktien der Gesellschaft halten. – Was bringt dem Immobilienkonzern die Umwandlung im operativen Geschäft?Immobilienportfolios werden aus Steuergründen oft in komplizierten gesellschaftsrechtlichen Strukturen gehalten. Dies entfällt bei einer Reit-AG. Allerdings darf eine Reit-AG keinen Immobilienhandel betreiben. Sie hat ferner bestimmte Vermögens- und Ertragsanforderungen zu erfüllen. D. h., mindestens 75 % des gesamten Vermögens müssen aus Immobilien bestehen und mindestens 75 % der Bruttoerträge müssen aus Vermietung und Verpachtung kommen. Darüber hinaus muss die Reit-AG grundsätzlich 90 % ihres Ergebnisses ausschütten. Schließlich muss ihr Eigenkapital mindestens 45 % des unbeweglichen Vermögens ausmachen (sogenannte Eigenkapitalquote). – Welche steuerlichen Vorteile hat der Wechsel?Eine Reit-AG ist sowohl von der Körperschaft- als auch von der Gewerbesteuer befreit. Die Reit-AG hat darüber hinaus das Privileg der sogenannten Exit Tax zu bieten, d. h., bei dem Erwerb von Immobilien durch die Reit-AG muss der Veräußerer gegebenenfalls nur die Hälfte seines Veräußerungsgewinns versteuern. – Wäre es mit Blick auf die im nächsten Jahr in Kraft tretende Steuerreform nicht vorteilhafter gewesen, bis 2008 zu warten?Nein, die Vor- und Nachteile der Unternehmenssteuerreform 2008 haben wir natürlich in unsere Überlegungen einbezogen. U. a. die frühe Nutzung der Exit Tax spielte hierbei ebenfalls eine Rolle. Die Umstrukturierung war überdies auch nicht allein steuerlich motiviert. – Es wird oft die hohe Komplexität des Reit-Gesetzes beklagt; wo sehen Sie noch Unsicherheiten in der Auslegung?Es gibt eine Reihe von Einzelfragen. Zu nennen ist z. B. die Definition der immobiliennahen Tätigkeit, die grundsätzlich erlaubt ist, im Gesetz auch definiert ist, aber Unschärfen aufweist. Weiter gibt es Unsicherheiten, welche Voraussetzungen eine Gesellschaft zur Handelsregistereintragung als Reit-AG erfüllen muss. So ist vor allem fraglich, ob die Vermögens- und Ertragsanforderungen und die Eigenkapitalquote schon zur Anmeldung der Handelsregistereintragung nachgewiesen werden müssen oder ob die Anforderungen nach erfolgter Eintragung und damit erst zum Abschluss des ersten Geschäftsjahres der Reit-AG erfüllt sein müssen. Dr. Hans Diekmann ist Partner bei Shearman & Sterling. Die Fragen stellte Sabine Wadewitz.