Von Christoph Ruhkamp, Düsseldorf Wenn die zweite Hälfte des Jahres genauso stürmisch verläuft wie die erste, dann erreicht der Investmentmarkt für deutsche Gewerbeimmobilien 2007 ein neues Rekordvolumen. Im vergangenen Gesamtjahr waren es 50 Mrd. Euro – im ersten Halbjahr 2007 bereits 27 Mrd. Euro. “Allerdings hat sich die Situation an den globalen Kapitalmärkten verschlechtert”, sagte Christian Ulbrich, Deutschland-Chef des weltweit tätigen Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL), im Gespräch mit der Börsen-Zeitung.Die Stimmung sei nervöser geworden. Grund dafür ist zum einen die Krise am US-Markt für Immobilienkredite an Schuldner minderer Bonität. Zum anderen müssen Finanzinvestoren, die auf fremdfinanzierte Käufe deutscher Immobilien setzen, mittlerweile deutlich höhere Kreditzinsen zahlen.Während der Kreditzins in der Eurozone auf knapp 5 % gestiegen ist, sind die anfänglichen Mietrenditen vieler Immobilienportfolios in Deutschland auf nur noch gut 4 % bei Bürogebäuden und 6 % für Logistikobjekte abgeschmolzen. “Überwiegend fremdfinanzierte Käufe lohnen sich deshalb oft nur noch dann, wenn der Investor entweder von einem Anstieg der Mieten ausgeht oder auf einen Abbau des Leerstandes setzt”, sagt Ulbrich. Immobilienpakete mit Leerständen seien deshalb oft sogar besser verkäuflich als voll vermietete Bestände – wenn auch selbstverständlich nicht zu einem höheren Preis. Der Grund: Bei voll vermieteten Immobilien lässt sich die Mietrendite auf absehbare Zeit kaum steigern.Nach dem Anstieg der Kreditzinsen sind die reinen Finanzinvestoren zwar grundsätzlich weiterhin am Investmentmarkt aktiv, halten sich aber derzeit zurück. “Eine immer stärkere Rolle spielen stattdessen Investoren mit einem langfristigen Interesse”, sagt Ulbrich. Diese seien bereit, an den Immobilien selbst zu arbeiten. Weitere große PortfoliosAls größte Portfolios, die derzeit zum Verkauf stehen, nennt Ulbrich das milliardenschwere Paket des Versicherungsriesen Allianz sowie die im Besitz von Goldman Sachs befindlichen Karstadt-Kaufhäuser. Weiterhin sei eine “enorme Menge” an Kapital auf der Suche nach Investmentgelegenheiten im Immobilienmarkt. “Dieses Kapital fließt auch nicht ab”, sagt Ulbrich. Das Vertrauen der Investoren in eine Steigerung der Mieten und einen Abbau der Leerstände sei ungebrochen.In der ersten Hälfte des Jahres setzten die Investoren vor allem auf Büroimmobilien, auf die 39 % des gesamten Investmentvolumens in Deutschland entfielen. Allein die zehn größten Gewerbeimmobilien-Deals brachten zusammen rund 10 Mrd. Euro auf die Waage. Die größte einzelne Transaktion war der Verkauf des sogenannten “Spring-Portfolios” durch die Allianz-Immobilienfonds-Tochter Degi an den Whitehall-Fonds von Goldman Sachs für 2,4 Mrd. Euro.Als Käufer treten vor allem die Immobiliensparten von Investmentbanken, große Unternehmen sowie spezialisierte Immobiliengesellschaften auf. Unter den Verkäufern dominieren nach Volumen offene Fonds, Finanzinvestoren und Unternehmen. Viele kleinere Deals entfallen zudem auf Versicherer. “Wichtigste Motive für die Verkäufer sind der angestrebte Abbau des Portfolioübergewichts in Deutschland sowie die derzeit exzellenten Preise”, sagt Ulbrich.Für Jones Lang LaSalle selbst bedeutet der Boom am Investmentmarkt glänzende Geschäfte. Im vergangenen Jahre hatte der Immobiliendienstleister Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von 6 Mrd. Euro bearbeitet. “In diesem Jahr haben wir schon Deals für 3 Mrd. Euro abgewickelt und weitere 4 Mrd. Euro unter Vertrag”, sagt Ulbrich.JLL beginnt somit, sich im Immobiliensektor zu einem echten Konkurrenten der Investmentbanken zu entwickeln. Um diese Position auszubauen, plant Ulbrich auch die Konstruktion eines Derivats für die Immobilienmärkte. “Als Basis für ein solches Derivat könnte etwa ein Index dienen, der die Wertentwicklung europäischer Immobilien abbildet”, sagt Ulbrich. Auch in das Geschäft mit der Beratung der in Deutschland neu an die Börse strebenden Real Estate Investment Trusts (Reits) will Jones Lang LaSalle einsteigen. Megathema EnergieeffizienzFür eines der wichtigsten Zukunftsthemen der Immobilienbranche hält Ulbrich die Energieeffizienz von Gebäuden. Um große Unternehmen bei der Umrüstung oder dem Neubau ihrer Gebäude in dieser Hinsicht zu beraten, hat er ein eigenes Team eingerichtet. “Ich bin überzeugt davon, dass große Konzerne künftig ihr Engagement in Sachen Energieeffizienz öffentlich nachweisen werden müssen”, sagt Ulbrich.