ge Berlin – In Deutschland schlummern riesige, noch nicht entdeckte gewerbliche Immobilienflächen vor sich hin. Denn auf dem Schirm der Investoren stehen Büros, Handelsflächen, Hotels und Logistikflächen, die nur die Hälfte des Werts aller gewerblichen Immobilien ausmachen. Das ergab eine erste Gesamtübersicht des Marktes durch die Beratungsfirma BulwienGesa.Insgesamt beziffern die Experten den Marktwert aller gewerblichen Immobilien hierzulande auf aktuell 2 135 Mrd. Euro. Davon entfallen knapp die Hälfte auf Büros, Einzelhandel und Hotels, während gut die Hälfte Gewerbe- und Industrieimmobilien sind, also alte, innerstädtische Produktionsareale oder neuere Gewerbeparks, Lagerflächen oder Gebäude, in denen geforscht und entwickelt wird. Als Assetklasse ist dieses Gewerbesegment in Deutschland noch nicht etabliert – anders als in angloamerikanischen Ländern.Als tatsächlich investmentfähig kalkulieren BulwienGesa und die sieben führenden Marktteilnehmer, die zusammen die Studie erstellt haben, knapp ein Viertel dieses Billionenmarktes – womit sich ein bis heute noch nicht erschlossenes Investmentpotenzial von fast 250 Mrd. Euro offenbart (siehe Tabelle).Realiter lag der Industrieimmobilienumsatz in den Jahren seit 2005 aber nur zwischen mageren 1,2 und 4,4 Mrd. Euro – also bei maximal einem Zehntel des gesamten gewerblichen Transaktionsvolumens. Selbst im kleinen Segment Hotels und Seniorenimmobilien wurde mehr umgesetzt als mit aufgegebenen, drittverwendungsfähigen Industriearealen – auch weil sich Unternehmen bis heute scheuen, ihre Immobilien marktwertfähig zu machen. “Wette auf Prosperität”Dieses geringe Gewicht wundert die Fachleute umso mehr, als der German Property Index (GPI-Index) in den vergangenen Jahren für Gewerbe- und Industrieimmobilien stets eine relativ flache Kurve beim Total Return zeigte – womit Industrieflächen deutlich weniger volatil sind als selbst Wohnimmobilien, die in der Branche als “sicherer Hafen” gelten. Nach den BulwienGesa-Zahlen pendelte die Kurve bis Mitte der “Nuller-Jahre” um die 5 % Cash-flow- und Wertveränderungsrendite, um anschließend zwischen 7 und 9 % zu schwanken.Grundsätzlich sei eine Investition in Industrie- und Gewerbeflächen “eine Wette” auf die wirtschaftliche Prosperität von Deutschland bzw. der jeweiligen Regionen, in denen das Investment getätigt wird, erklärte BulwienGesa-Vorstand Andreas Schulten bei der Vorstellung der Studie “Gewerbe- und Industrieimmobilien in Deutschland 2010”. Deutschland als zweitgrößte Exportnation sollte mit seinen Industrieflächen eine überzeugende Möglichkeit bieten, den bei Investoren vorhandenen Anlagedruck zu mindern. Nutzer und Lage differierenDie zunehmende Markttransparenz werde in den nächsten Jahren zu einer deutlichen Marktvergrößerung führen. Hinzu komme, dass die fünf Teilmärkte hinsichtlich ihrer Objektprofile, Lagemerkmale, Dimensionierung, Nutzerstrukturen, Mietansätzen und Renditespannen große Unterschiede ausweisen, was für Investoren und Finanzierer von großer Bedeutung ist.