tl Frankfurt – Als nicht so dramatisch wie angenommen schilderte Carsten Ape, Leiter der Frankfurter Niederlassung von CB Richard Ellis, die Lage auf dem Frankfurter Büromarkt. “Zwar ist eine leichte Trendwende erkennbar, doch merken wir keinen Cut.” Die Spitzenmiete von 39 Euro pro Quadratmeter und Monat gehe leicht zurück. “Vorherrschend sind die Angst und das Gefühl, sparen zu müssen. Häufig heißt es: Bitte rufen Sie in drei Monaten wieder an.” In einem Pressegespräch betonte Ape, dass die Kunden von CB Richard Ellis Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Anwälte sind, nicht in erster Linie Banken. Der Flächenumsatz ist in den ersten drei Quartalen 2008 auf 371 500 (i.V. 384 000) qm zurückgegangen. Für das Gesamtjahr rechnet CB Richard Ellis mit etwa 500 000 (570 000) qm – bis 19. November seien zwischen 410 000 und 430 000 qm erreicht worden.”Um zu sparen, sind die Unternehmen bereit, Kompromisse bei der Lage zu machen. Sie sind auch bereit, in die City West oder ins Europaviertel zu gehen. Dort zahlen sie dann zwischen 20 und 30 Euro.” Geprüft werde jetzt auch wieder der Messeturm. Beim Opernturm – laut Ape das Trophy-Gebäude in Deutschland – laufe die Vermietung gut. “Die Vermieter kämpfen im Moment um jeden Mieter. Bei den deutschen Töchtern britischer oder US-amerikanischer Firmen treffen die Entscheidungen aber häufig die Hauptquartiere.” Bei der Qualität der Gebäude würden aber keine Kompromisse gemacht, betont Ape. “Alte Gebäude sind heute kaum noch vermietbar.” Vorvermietung entscheidendBei Neubauten ist die Vorvermietung das entscheidende Thema, hat Ape beobachtet. “Entwickler bekommen heute teilweise keine Finanzierungen mehr – insbesondere ab 100 Mill. Euro.” Vorteilhaft wirke sich aber der Rückgang der Baupreise aus. Insgesamt will Ape für den Frankfurter Büromarkt nicht so schwarz sehen. “Die Stimmung ist schlechter als der reale Markt. Frankfurt ist mit den Investmentbanken nicht so hoch gestiegen und wird auch nicht so tief fallen. Auch durch Bankenfusionen werde es nicht zu größeren Flächenaufgaben kommen. “Die Übernahme der Dresdner Bank durch die Commerzbank wird beim jetzt anvisierten Abbau von 6 000 Stellen zum Verlust von etwa 130 000 qm Bürofläche führen – verteilt auf mehrere Jahre”, sagte Burkhard Plesser, bei CB Richard Ellis für das Investmentgeschäft verantwortlich. Das Transaktionsvolumen ist im ersten Halbjahr 2008 in Frankfurt stark eingebrochen. Mit 849 Mill. Euro war es im Vergleich zur Vorjahresperiode um 80 % rückläufig. “Bis zum 19. November lag der Umsatz bei 1,4 Mrd. Euro. Im zweiten Halbjahr gab es bisher keinen einzigen Deal über 100 Mill. Euro.” Plesser betonte aber, dass man sich mit dem Umsatz im ersten Halbjahr auf dem Niveau der “Normaljahre” 2003/ 2004 bewege. Die offenen Immobilienfonds, die im ersten Halbjahr 2008 nach den nicht börsennotierten Immobiliengesellschaften die zweitgrößte Investorengruppe waren, waren auch im dritten Quartal sehr aktiv. “Im Moment sind sie aber nicht am Markt”, sagte Plesser mit Hinweis auf die Liquiditätsprobleme vieler Fonds. Rendite hat zugelegtDie Nettoanfangsrendite hat auf 5,3 (5,0) % zugelegt und liegt damit etwas höher als in den anderen deutschen Metropolen. “Sie könnte im ersten Halbjahr 2009 noch auf 5,5 % steigen. Das Investitionsvolumen dürfte im kommenden Jahr eher unterdurchschnittlich sein.” Plesser erwartet in den kommenden Jahren eine Erhöhung der Immobilienquote bei Versicherern von jetzt 4 % auf 6 bis 8 %, was zu Zuflüssen von 15 Mrd. Euro führen werde. “Auch Staatsfonds werden sich für Deutschland als Hort der Stabilität, aber auch aus Diversifikationsgründen interessieren.” Auf der Finanzierungsseite rechnet Plesser im kommenden Jahr mit neuem Schwung auf dem Pfandbriefmarkt. Außerdem hat er einen neuen Trend beobachtet: Finanzierungsfonds. Dabei schließen sich mehrere Investoren zusammen, um die ersten 50 bis 60 % des Objektwertes zu finanzieren. “Durch die Absicherung mit erstrangigen Grundschulden ist der Kredit nicht so riskant. Deshalb fordern die Investoren auch nicht eine so hohe Rendite wie bei den bisher bekannten nachrangigen Finanzierungen.”