Von Angelika Engler, MadridDer spanische Markt für Gewerbeimmobilien, zu Boomzeiten unter internationalen Investoren stark gefragt, leidet in der schweren Wirtschaftskrise weiter unter Überangebot, Leerstand und Mietermangel. Die eher triste Bilanz des Geschäftsjahrs 2010 reißen ausgerechnet die deutsche Deka Immobilien und die Bank of China etwas herum: Deka Immobilien, die zur öffentlich-rechtlichen Finanzgruppe DekaBank gehört, erwarb im Sommer für 145 Mill. Euro eine emblematische Büroimmobilie in Barcelonas Hauptarterie Avenida Diagonal und stemmte damit die größte Operation der vergangenen Jahre. Für das Objekt hatte auch ein Immobilienfonds der Deutschen Bank geboten.Damit nicht genug kaufte die Deka für weitere 116 Mill. Euro ein fast komplett vermietetes 53 000 Quadratmeter großes Einkaufszentrum im Einzugsgebiet der baskischen Industriestadt Bilbao. “Dass ausländische Investoren zurückkehren, ist ein Vertrauensbeweis in den Markt und in das Land”, werten Experten euphorisch die Investitionen der Deka. Bank of China neuer MieterSeit dem Platzen der Immobilienblase sind viele ausländische Investoren ausgestiegen. Die Übriggebliebenen sind vor allem, mit unterschiedlichem Erfolg, in Einkaufszentren engagiert. So kontrolliert die französische Unibail Rodamco 14 der insgesamt 58 Shoppingcenter (siehe oben stehende Tabelle).Etwas anders als Deka, aber nicht minder aufsehenerregend liegt der Fall der Bank of China. Sie will im spanischen Markt Fuß fassen und mietete Teile der Büroflächen des Mischunternehmens Uralita in einem historisch angehauchten Gebäude an Madrids Nord-Süd-Achse Paseo de Recoletos mit der Bankenaufsicht Banco de España und dem Prado-Museum als Nachbarn.Auch ohne diesen neuen Mieter belebte sich das Segment der Bürovermietung in Madrid und Barcelona im Vergleich zum Vorjahr. So stieg die neu vermietete Fläche in Madrid im dritten Quartal 2010 um 33 % auf 73 000 qm. Doch hinter den meisten neu geschlossenen Kontrakten verbarg sich der Umzug von Firmen, die unter dem Druck der Krise ein kleiner dimensioniertes Mietobjekt in kostengünstigerer Lage wählten. “Deshalb kann man noch nicht von einer Erholung des Marktes sprechen”, meint die Immobilien-Consultingfirma CB Richard Ellis in ihrem jüngsten Marktbericht. Als Konsequenz der nunmehr drei Jahre währenden Krise erreicht der Leerstand immer neue historische Rekorde. Im dritten Quartal lag er bei nahezu 1,4 Mill. qm, gut ein Zehntel mehr als 2009. Die neu entstandenen Geschäftsbezirke im Norden von Madrid, wo auch Telefónica ihre beeindruckende Konzernzentrale hat, wiesen mit 28 % den größten Leerstand aus. Cityflächen werden freiFür Barcelona schätzt die Consultingfirma Savills den Leerstand auf 700 000 qm und damit auf 12,5 % der Gesamtfläche. Auch in dieser umtriebigen Hafenstadt herrscht das Phänomen der Verlagerung von Geschäftssitzen vor. Dort stieg die Zahl der vermieteten Quadratmeter im dritten Quartal um 25 % auf 51 400. Immer beliebter werden die jungen, aber ebenfalls teuren Geschäftsviertel wie 22@ mit vielen Internet- und Technologiefirmen oder Villa Olímpica/Front Maritim. An diese exklusive Wasserfront zog das immer internationaler werdende Mode-Label Desigual, das dort 10 000 qm anmietete. “Diese Art von Umsiedlungen sorgen für neue Verfügbarkeiten in der Prime-Zone und machen diese erschwinglicher für jene Unternehmen, die sie sich bisher nicht leisten konnten”, meint CB Richard Ellis. Höhere Renditen in RandlageTatsächlich schlägt die Tendenz des Abwanderns in günstigere Randlagen durchaus auf die Preise durch. So gaben die Mieten in Madrids Prime-Zone laut CB Richard Ellis im Sommer um 8 % nach. Im selben Zeitraum des Vorjahres waren sie aber noch um 26 % gefallen. Außerhalb des Stadtzentrums seien die Mieten indes stabil geblieben.Für einen Quadratmeter in Madrids teuerster Lage muss der Mieter gemäß CB Richard Ellis 27,50 Euro pro Monat zahlen, in Barcelona sind es 19,75 Euro. Die Rendite betrug nach Daten von Savills in Madrids Citylagen zwischen 5,25 und 5,50 % und in Barcelona 5,75 %. Die jüngeren Geschäftsbezirke in den Außenlagen beider Großstädte erzielten indes zwischen 6,25 und 6,75 %. Neuer Auftrieb durch PwC?Auch die Wirtschaftsprüfer von PricewaterhouseCoopers (PwC) liebäugeln der spanischen Presse zufolge mit einer Verlagerung ihrer Büros. Von der Madrider Innenstadt soll es in einen der vier neu gebauten Wolkenkratzer, den “Torres” im Norden der Innenstadt, gehen. Dort, auf dem früheren Trainingsgelände des Fußball-Clubs Real Madrid, wollten die Planer das neue “Finanzherz” der Hauptstadt ansiedeln. Doch nach Zahlen der Wirtschaftszeitung “Expansión” sind bisher lediglich 30 % der gut 200 000 qm vermietet. PwC verhandelt nun den Informationen zufolge über die Anmietung von 17 Etagen im 236 Meter hohen Torre Sacyr Vallehermoso, Eigentum des gleichnamigen Bau- und Immobilienkonzerns. In dem Gebäude befindet sich auf den übrigen 33 Stockwerken das Fünf-Sterne-Hotel Eurostars Madrid Tower. PwC will dem Vernehmen nach einen Quadratmeterpreis von 20 Euro herausschlagen. Das läge deutlich unter den 30 – 35 Euro, die Analysten den Toplagen im Zentrum zuordnen. Sollte PwC wirklich Mieter werden, so könnte dieser ganze neue Bezirk einen Auftrieb erfahren, heißt es.