Von Thomas List, Frankfurt Im ersten Halbjahr 2009 wurden rund 24 Mrd. Euro in europäische Gewerbeimmobilien investiert. Im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2008 (41,5 Mrd. Euro) entspricht dies einem Rückgang von 42 %, schreibt Jones Lang LaSalle (JLL) in ihrem vierteljährlichen Bericht zu den europäischen Gewerbeimmobilien. Während JLL beim Volumenvergleich von erstem und zweitem Quartal 2009 kaum Veränderungen feststellte, lag die Investmentaktivität in Europa laut CB Richard Ellis im zweiten Quartal 12 % über dem ersten (siehe Tabelle).Trotz dieses moderaten Anstiegs erkennt das Unternehmen einen deutlichen Stimmungswechsel bei den Investoren. Für den Rest des Jahres, insbesondere in den letzten drei bis vier Monaten, wird daher ein steigendes Transaktionsvolumen erwartet. Auch Tony Horrell, Leiter European Capital Markets bei JLL, rechnet im zweiten Halbjahr “europaweit mit einem allmählichen Anstieg der Volumina, abhängig von der Verfügbarkeit qualitativ hochwertiger Produkte”. Die Investoren würden die Märkte genau beobachten und darauf achten, “keine sich auftuende Kaufgelegenheit zu verpassen, bevor die Untergrenze des Marktes erreicht ist”. Gemischtes BildIm Rückblick auf das erste Halbjahr konstatiert CB Richard Ellis für Europa ein gemischtes Bild. Im Fokus ständen Städte, die bereits die größten Preiskorrekturen hinter sich hätten. Dazu gehörten London, Barcelona und Paris. Mit weitem Abstand an der Spitze lag im zweiten Quartal London mit knapp 1,5 Mrd. Euro Transaktionsvolumen, heißt es bei BNP Paribas Real Estate. Im ersten Quartal waren es lediglich 948 Mill. Euro.Für Großbritannien insgesamt ist das Transaktionsvolumen nach Zahlen von CB Richard Ellis nur leicht auf 4,4 Mrd. Euro gestiegen. Auffällig ist, dass fünf der sechs Transaktionen über 100 Mill. Euro im Juni stattfanden. Darunter fällt auch der Kauf von 1-10 Bishops Square durch den Oman Investment Fund für 510 Mill. Pfund.Mit deutlichem Abstand hinter Großbritannien folgt Deutschland mit 1,6 bzw. 1,9 Mrd. Euro Umsatz im zweiten Quartal (Zahlen gemäß CB Richard Ellis bzw. JLL). In der Halbjahresanalyse zum deutschen Investmentmarkt schreibt JLL von einer “gefühlten” Belebung auf der Investorenseite, die sich aber nicht in realen Transaktionen widerspiegele. Märkte dünnen aus”Das von uns bereits zum Jahresanfang prognostizierte ,Ausdünnen der Mitte` hat sich fortgesetzt und in den letzten Wochen sogar noch verstärkt”, sagt Marcus Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets von JLL Deutschland. “Entweder suchen Investoren Core-Produkte, also höchstmögliche Sicherheit mit voll vermieteten Objekten, langlaufenden Mietverträgen und bonitätsstarken Mietern, oder opportunistische Objekte mit möglichst zweistelliger Rendite, kurzen Restvertragslaufzeiten und/oder Leerstand.”Lemli macht eine steigende Nachfrage der Investoren im Bereich von 50 bis 100 Mill. Euro aus. Dem daraus resultierenden höheren Fremdfinanzierungsbedarf stehe aber eine nach wie vor restriktive Kreditvergabe der Banken gegenüber. Als maximale Finanzierungshöhe werden 40 Mill. Euro bei einem Beleihungswert von höchstens 60 % genannt. Dies gelte aber nur für erstklassige Objekte mit langfristigen Mietverträgen.Neben dieser Finanzierungsschere erkennt JLL auch noch eine Preisschere. Nach wie vor lägen die Kaufpreiserwartungen der Verkäufer und die Angebote der Käufer weit auseinander. Dies gelte in erster Linie für die klassischen Core-Immobilien “innerstädtische Geschäftshäuser”. Die Preise seien hier bisher kaum zurückgegangen, und die potenziellen Verkäufer sähen bisher keinen Grund zu Preisabschlägen.Während das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr in Deutschland bei 3,7 Mrd. Euro lag, rechnet JLL im zweiten Halbjahr mit einer deutlichen Belebung, sodass im Gesamtjahr nach Angaben des Maklers 10 bis 12 Mrd. Euro erreichbar scheinen. Dies entspreche dem Niveau der Jahre 2003 bzw. 2004.