tl Frankfurt – Das Transaktionsvolumen bei gewerblichen Immobilien in Deutschland wird sich 2010 auf etwa 20 Mrd. Euro verdoppeln. 2011 dürfte dann der Durchschnitt der Jahre 2000 bis 2004 erreicht werden. Diese Prognosen gab Klaus Franken, Managing Partner des Immobilien-Dienstleisters Catella, bei einem Pressegespräch in Frankfurt ab.Das laufende Jahr war nach Angaben von Franken durch ein schwaches erstes Halbjahr mit einem Umsatz von 3,5 Mrd. Euro und einem anziehenden dritten Quartal (3,3 Mrd. Euro) gekennzeichnet. Im vierten Quartal rechnet er sogar mit bis zu 3,7 Mrd. Euro, sodass im Gesamtjahr 10,5 Mrd. Euro erreicht werden könnten. “10 Mrd. Euro werden wir aber erreichen.” Jones Lang LaSalle ging Mitte Oktober von 11 Mrd. Euro aus.Für 2010 zeigte sich Franken deutlich optimistischer. “Das Transaktionsvolumen wird sich 2010 verdoppeln, also etwa 20 Mrd. Euro erreichen.” Für die Folgejahre rechnet er mit einer Rückkehr zum Durchschnitt der Jahre 2002 bis 2004, also rund 25 Mrd. Euro. Das Marktgeschehen beruhige sich zunehmend. “Während im ersten Halbjahr die wenigen Transaktionen noch weitgehend abseits des Marktes im kleinen Kreis vereinbart wurden, geht jetzt der Trend wieder zu klassischen Verkaufsprozessen.” “Angstthese” widerlegtDie stabilen Transaktionspreise des laufenden Jahres hätten auch die “Angstthese”, nach der man in diesem Markt nicht sinnvoll verkaufen könne, widerlegt. “Dies fördert die Investitionsbereitschaft im kommenden Jahr”, sagte Franken. Dazu komme die hohe Liquidität vieler Anleger. “Umfragen bei unseren institutionellen Kunden haben ergeben, dass mehr als 80 % ihre zu Jahresanfang geplanten Direktanlagevolumina bis Ende Dezember nicht erreichen werden.”Kaufobjekte würden 2010 nicht nur Core-Produkte in A-Lagen der Top-5-Standorte sein, sondern auch B-Städte und B-Lagen. “Nur so können nationale und internationale Kapitalsammelstellen den ,Anlagedruck` abbauen.” Dazu müssten sich aber auch die Finanzierungsbedingungen entspannen. Auf der Käuferseite werden nach Ansicht von Franken 2010 die opportunistischen und Value-Add-Investoren zurückkehren. “Kaufen werden außerdem geschlossene und kleinere offene Fonds, stabile große Fonds sowie Pensionskassen und Versicherer.”Die erneute Schließung von zwei offenen Immobilienfonds sieht der Catella-Chef nicht als Menetekel für die gesamte Branche. “Ich gehe nicht von einem Dominoeffekt aus.” Im Unterschied zur großen Schließungswelle vor einem Jahr präsentierten sich die Fonds bei den Mittelzu- und -abflüssen nicht einheitlich. Vielmehr ließen sich drei Gruppen von offenen Immobilienfonds unterscheiden. Eine erste Gruppe von vier großen Gesellschaften weise über das Gesamtjahr Nettozuflüsse auf: Union, Deka, Westinvest und Commerz Real. Sie zeichnen sich durch einen stabilen Bankenvertrieb aus. Fester Bankpartner fehltEine zweite Gruppe mit kleinen, genau fokussierten Fonds wie Catella und Hansainvest stehe in engem Kontakt mit ihren Anlegern und verzeichne ebenfalls konstante Zuflüsse. Die dritte Gruppe mit Kanam, Axa und Degi kann mangels großen, festen Bankvertriebspartners (möglichst aus dem Eigentümerkreis) den Anteilsabsatz nur schwer steuern. Die drei Gesellschaften verloren in allen drei Quartalen 2009 netto Mittel. “Diese Fonds strukturieren sich neu.”Die offenen Fonds müssen Objekte verkaufen, um liquider zu werden. Für Franken sind dazu die großvolumigen Flaggschiffe weniger geeignet, da Käufer bei der Finanzierung immer noch Probleme haben dürften. “Besser wären abgeschlossene Projektentwicklungen.”