Von Thomas List, FrankfurtNur die wenigsten Warenhäuser lassen sich mit wirtschaftlich vertretbarem Aufwand in moderne Einkaufszentren umwandeln. Die anderen stehen vor dem Abriss. Darin waren sich die Teilnehmer einer Expertenrunde vergangene Woche in Frankfurt einig. Hubertus Kobe, Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters DTZ, schätzt den Anteil der in Shoppingcenter umwandlungsfähigen Karstadt-Warenhäuser auf maximal 10 bis 15 %. Für Lars Heese, Geschäftsführer der Hahn Asset Management, kommen höchstens 10 % dieser Häuser für das SB-Warenhaus- bzw. Fachmarktkonzept der Hahn Gruppe in Frage. “Der überwiegende Teil der Warenhäuser von Karstadt, Hertie und Kaufhof liegt in klassischen innerstädtischen 1-a-Lagen”, sagte Heese. “Diese sind für großflächige Einzelhandelsformate, auf die sich die Hahn Gruppe spezialisiert hat, in der Regel nicht geeignet.”Nach der Degi-Studie “Immobilien Fokus” vom Juli 2009 befinden sich 76 % der deutschen Warenhäuser an 1-a-Standorten in Innenstädten bzw. Fußgängerzonen und 21 % in 2er-Lagen.Ausnahmsweise doch fürs eigene Portfolio geeignet sind für Heese nur Objekte, die sich an den Rändern von Fußgängerzonen oder in Stadtteillagen befinden sowie nur ein bis zwei Geschosse und damit deutlich weniger Etagen als ein typisches Warenhaus aufweisen. Schließlich müssten sie über eine gute Verkehrsanbindung und ausreichende Parkmöglichkeiten verfügen. Beispiel in GroßbritannienDTZ-Geschäftsführer Kobe verweist bei mehrgeschossigen Objekten auf ein Erfolgsrezept aus Großbritannien. Dort sei bei einem neuen Einkaufszentrum jedes Stockwerk von außen zugänglich. “Dann gehen die Leute auch von unten nach oben durch jedes Stockwerk. Ohne die Ausgänge auf jeder Etage schreckt die Aussicht, beim Gang bis zum letzten Stockwerk auch wieder den ganzen Weg nach unten gehen zu müssen, die Besucher ab.””Warenhäuser lassen sich meist nur durch Abriss und Neubau in Shoppingcenter umwandeln”, sagte Martin Wentz, früher Stadtplanungsdezernent der Stadt Frankfurt und jetzt Inhaber eines Projektmanagement- und Beratungsbüros. Der Honorarprofessor mit Schwerpunkt Stadtenwicklung an der IREBS International Real Estate Business School der Universität Regensburg warnte vor den hohen Kosten für die Umrüstung der Warenhäuser. “Die Kosten für das Redevelopment liegen bei 80 bis 90 % der Neubaukosten.”Warenhäuser seien aufgrund ihrer baulichen Ausgestaltung in der Regel nicht als Einkaufszentrum geeignet. “Warenhäuser haben meist fünf bis sechs Stockwerke, Shoppingcenter maximal drei.” Auch die innere Erschließung und die Raumaufteilung unterscheiden sich deutlich. Die große Ausnahme einer erfolgreichen Umwandlung ist die Karstadt-Filiale an der Frankfurter Zeil. “Dies lag aber nur daran, dass die Grundfläche durch das hinter dem Warenhaus liegende Parkhaus relativ groß war”, sagte Wentz. Deshalb ließ es sich in ein dreigeschossiges Einkaufszentrum mit einem dreistöckigen Parkhaus darüber umbauen.Für den großen Rest der Warenhäuser aber gilt laut Wentz: “Der Verkaufswert eines solchen Hauses besteht aus dem Bodenwert minus die Abrisskosten.”