ge Berlin – Der Wertverlust bei Büroimmobilien dürfte in Kontinental-Europa frühestens Ende 2009 zum Abschluss kommen. Noch deutlich länger dürften aber bargeldstarke Anleger von Zwangsverkäufen zahlungsunfähiger Investoren profitieren können, schreibt LaSalle Investment Management (LaSalle IM) in seinem neuen Investment Strategy Annual. Da jedoch viele Anleger nach den jüngsten Erfahrungen nicht mehr in Hedgefonds investierten und Aktien “verbrannte Erde” hinterlassen hätten, beobachtet Claus Thomas ein gestiegenes Interesse an Immobilienanlagen. Viele Versicherer würden ihren Immobilien-Anteil von bisher 6 % auf 10 % hochschrauben, erklärt der LaSalle-IM-Geschäftsführer Deutschland bei der Vorstellung des Berichts.Allerdings rät LaSalle den Investoren, bei den derzeit noch “im Teufelskreis der Abwertung gefangenen” Büroimmobilien auf Zeit zu spielen. “Über kurz oder lang rechnen wir mit einer Kapitulation der Verkäufer – bei fallenden Kursen geht es bei Differenzen zwischen Gebot und verlangtem Preis eher zugunsten des Gebots als zulasten des verlangten Preises aus”, heißt es im Annual.Zudem würden in den nächsten Jahren viele Immobilieninvestoren “den Kopf verlieren”. In der Folge dürfte umfangreiches Vermögen in die Hände von Banken fallen, die nicht darauf vorbereitet seien, dieses effektiv zu bewirtschaften. Dementsprechend rechnet LaSalle IM mit “Panikverkäufen durch diejenigen, die einfach schnell liquide sein müssen”. In diesem Zusammenhang erwartet Thomas, dass Deutschland nach Großbritannien das nächste Land zu sein scheint, “das eine ganze Reihe von insolventen Fonds-Initiatoren hervorbringt”. Ferner sei in einem rückläufigen Markt zu beobachten, dass Investoren bei der Bewertung von börsennotierten Immobilienunternehmen und Reit-Portfolios eventuell vorhandenes Development-Know-how “praktisch fast umsonst einkaufen” könnten. Kein rascher AufschwungIn Großbritannien erhofft LaSalle Investment frühestens zur Jahresmitte 2009 ein Ende des seit Mitte 2007 andauernden Preisverfalls. Hier sind die Preise von Büroimmobilien in den vergangenen 18 Monaten um fast die Hälfte weggesackt – was laut Thomas auch eine Folge der zuvor zu beobachtenden Immobilienblase ist. Auf dem europäischen Festland, wo die Preise “nur” zwischen 20 % (etwa in Deutschland) und 35 % (Spanien) eingebrochen seien, sei mit einer Bodenbildung erst gegen Jahresende 2009 zu rechnen, während der Preisabschwung in den USA nicht vor der Jahresmitte 2010 beendet sein sollte (s. Grafik).Im Gegensatz zu bisherigen Krisen rechnet Thomas allerdings nicht damit, dass die Preise nach dem Tiefpunkt rasch wieder nach oben schnellen. Realistisch scheine eher ein mäßiger Aufwärtstrend nach dem “abrupten und brutalen” Absturz der vergangenen Monate.Noch gar nicht eingerechnet in die Prognose sind allerdings die (bösen) Auswirkungen einer drastisch verringerten Nachfrage nach Büroflächen. Da beispielsweise in London gut 45 % der bisher neu vermieteten Objekte von der Finanzindustrie belegt wurden – oder 30 % in Frankfurt -, dürften die massiven Probleme der Banken zu einer deutlich schwächeren Nachfrage und einem merklichen Aufschwung bei untervermieteten Flächen führen. Der daraus resultierende steigende Leerstand ist bei der LaSalle-Prognose vernachlässigt worden – wodurch sich der momentan noch andauernde Wertverfall verlängern und die erhoffte Bodenbildung um weitere Monate verschieben dürfte. Schwellenländer als VerliererVerlierer dieser weiter angespannten Lage werden (Schwellen-)Länder mit zweifelhafter Transparenz sein, die in der Vergangenheit wegen ihren hohen Renditen gefragt waren. “In einer Welt, in der selbst qualitativ hochwertige Assets und Reits mit einem Abschlag gehandelt werden, macht es wenig Sinn, Zeit und Geld auf strukturell mangelhafte Investitionen zu verschwenden”, betont Thomas. Gewinner seien dagegen “rezessionsresistente” Immobilien, etwa aus dem Gesundheitssektor, in Bundes- oder Landeshauptstädten oder Universitätsflächen.