"Wir verkaufen Immobilien, die bisher kaum zu vermarkten waren"
Von Ulli Gericke, Berlin Die BImA, Bundesanstalt für Immobilienaufgaben wagt sich an Neues. Angesichts der guten Immobilienkonjunktur und sprudelnder Steuereinnahmen nimmt der staatseigene Gebäude- und Flächenmanager in jüngster Zeit vermehrt diejenigen Objekte in den Blick, die bislang nicht angefasst wurden – weil sie zu kleinteilig, renditeschwach oder subventionsbelastet sind, wie Dirk Kühnau auflistet, der Sprecher des BImA-Vorstands. Die vor bald drei Jahren gegründete Anstalt verwaltet Bundesimmobilien, deckt den Raumbedarf von Behörden und veräußert Liegenschaften, die der Bund nicht mehr zur Erfüllung seiner Aufgaben benötigt. “Wir haben schon immer etwa 500 Mill. Euro im Jahr beim Bundesfinanzminister abgeliefert”, betont Kühnau im Gespräch mit der Börsen-Zeitung.Neu ist jetzt allerdings, dass die BImA diese Summe nicht nur mit relativ leicht zu privatisierenden Wohnungen oder Einfamilienhäusern erlösen will, sondern das gute Umfeld nutzt, um sich “stärker von unwirtschaftlichen” Liegenschaften zu trennen. Dazu gehören Landwirtschaftsflächen, die bisher nur mit Hilfe umfangreicher Agrarsubventionen genutzt werden können, aber auch Randflächen an Autobahnen, Wälder, “die inzwischen wie wild nachgefragt werden”, und abgewirtschaftete oder in Randlagen gelegene Wohnhäuser. “Wir trauen uns zu, 2008 rund 460 Mill. aus Liegenschaften zu erlösen, von denen wir bisher 80 % noch nicht angepackt haben”, lautet das ehrgeizige Ziel des seit Jahresbeginn amtierenden Vorstandssprechers. Dabei kommt Kühnau zugute, dass der Bund dank der unerwartet hohen Steuereinnahmen nicht unbedingt auf die volle Ablieferung der traditionell eingeplanten 500 Mill. Euro pocht. 10 Mrd. Euro VermögenTrotz steter Verkäufe von Wohnungen, Häusern oder Gewerbeimmobilien weist die Bilanz der Bundesanstalt auch heute noch ein Immobilienvermögen von rund 10 Mrd. Euro auf. Jeder Rückzug alliierter Streitkräfte – wie etwa der Amerikaner in Heidelberg – macht Liegenschaften frei, die zur Verwertung an die BImA fallen. Rund 1,8 Mrd. Euro sind als Anlagevermögen verbucht, das – als Verwaltungsgebäude oder als noch genutzte Militärfläche – nicht zur Veräußerung bestimmt ist.Die verbleibenden 8,3 Mrd. Euro sind als Umlaufvermögen zur Verwertung freigegeben. Bis Ende 2011 sollen laut Gesetz schrittweise fast alle Liegenschaften des Bundes und seiner Ministerien in die Verwaltung der Bundesanstalt übergehen. “Wenn alles übertragen wird, müssten weitere 8 Mrd. Euro in unsere Bilanz hinzukommen”, schätzt Kühnau – nicht ohne einzuschränken, dass es wohl länger dauern dürfte, bis die letzten Widerstände in diversen Behörden überwunden sind -, “das geht zurzeit nicht so richtig seinen Weg”.Auch wenn die heutige Anstalt des öffentlichen Rechts in einigen Jahren zur Aktiengesellschaft werden dürfte, steht für Kühnau fest, dass die BImA noch acht oder mehr Jahre in ihrer derzeitigen Form erhalten bleibt – während ihr ostdeutsches Pendant, die TLG Immobilien als einstiger Treuhand-Privatisierer, 2008 selbst privatisiert werden soll.Ziel der Umwandlung der Vermögensverwaltung in die BImA war, alle “Bundesdienstliegenschaften” nach wirtschaftlichen Kriterien zu managen, um die verschiedenen Behörden optimal unterzubringen. Im Gegensatz zu früher sind die Behörden heute Mieter, während die BImA als Vermieter agiert. Damit werden Dienststellen erstmals Mietkosten in Rechnung gestellt – und mit der Transparenz wächst auch der Anreiz für einen kostenbewussten Umgang mit der Ressource Immobilie. Allein über das Optimieren nicht effektiv genutzter Flächen sieht Kühnau ein Sparpotenzial von ca. 20 % der Kosten. Werden dann noch Strom, Wärme und Reinigung zentral und in großem Umfang eingekauft, können die Konditionen nach Erfahrung des BImA-Chefs um weitere 5 bis 6 Prozentpunkte reduziert werden – womit die heutigen Gebäudeaufwendungen des Bundes nach der vollständigen Zentralisierung in einer Hand um rund ein Viertel gedrückt werden könnten. Noch nicht berücksichtigt ist in dieser Rechnung, dass mit den frei werdenden Büros Immobilien “nachwachsen”, die an Außenstehende veräußert werden können. “Zahlungswillige Beamte”Der Schwerpunkt bei der Vermarktung liegt jedoch aktuell bei Einfamilienhäusern oder Wohnsiedlungen. Insgesamt hat die BImA rund 54 000 dieser einstmals für Bundesbedienstete errichteten Wohnungen im Bestand. Im vergangenen Jahr wurden 5 000 bis 6 000 dieser Objekte verkauft, deren Mieten meist am unteren Ende der jeweiligen Mietspiegel angesiedelt sind. Gleiches gilt für die meisten Einfamilienhäuser im Bundesbesitz – nicht zuletzt deswegen, weil sie häufig aus den fünfziger Jahren stammen. Da sie aber oft in attraktiven Innenstadtquartieren liegen, kann die Bundesanstalt niederrentierliche Assets zu hohen Preisen vermarkten.Kontakt zu “Heuschrecken” hatte die Bundesanstalt nach Kühnaus Worten bislang kaum. Finanzinvestoren kaufen nach Beobachtung des BImA-Chefs mit den großen Wohnungsbeständen weniger Gebäude, sondern eher Mietforderungen. Gelingt es ihnen, die Miete zu erhöhen, den Leerstand zu drücken und ausstehende Mietforderungen einzutreiben, können sie die Rendite deutlich anheben. In den meisten BImA-Wohnungen lebten aber “zahlungswillige” Bundesbedienstete – womit sich für Finanzinvestoren wenig Möglichkeiten eröffnen, das Portfolio gewinnsteigernd zu optimieren.
