Für Wohnimmobilien-Bestandshalter, die börsennotiert sind oder dies anstreben, hat die Frage nach der optimalen Bewertung ihrer Bestände eine große Bedeutung. Generell bestehen zwei Möglichkeiten: Entweder sie beauftragen externe Sachverständige mit der Bewertung oder sie übernehmen diese Aufgabe selbst und ziehen externe Gutachter lediglich zur Prüfung der eigenen Ergebnisse heran. Die Delegation an externe Dienstleister wird häufig mit geringeren Kosten begründet. Die Erfahrung lehrt aber, dass das Problem nicht isoliert betrachtet, sondern in engem Zusammenhang mit den Bedürfnissen einer effizienten Unternehmenssteuerung gelöst werden sollte. Gerade unter diesem Aspekt erweist sich oft eine interne Wertermittlung mittels entsprechender EDV-Lösungen der Bewertung durch externe Gutachter als überlegen. Das gilt vor allem dann, wenn die so gewonnenen Daten nicht nur für eine einmalige stichtags- oder anlassbezogene Wertermittlung genutzt werden, sondern auch als Grundlage einer wertorientierten Portfoliosteuerung dienen. Die Vorteile interner Lösungen wirken auf mehreren Ebenen. Einer der wichtigsten Aspekte ist ihre Eignung als Basis einer wertorientierten Portfoliosteuerung, wie sie bei sporadischen Bewertungen durch Externe kaum umsetzbar wäre. Darüber hinaus gewinnt die ständige Verfügbarkeit wichtiger Portfoliodaten auch vor dem Hintergrund der Transparenzdiskussion bei den Immobilien-Aktiengesellschaften enorm an Bedeutung. Frage der TransparenzBei Wertermittlungen durch externe Gutachter kann die Transparenz immer nur so hoch sein wie in den Drittgutachten selbst – und diese werden häufig nur zu bestimmten Anlässen erstellt, beispielsweise für die Bilanz oder im Zusammenhang mit der Finanzierung.Auch wird bei der Entscheidung für oder gegen externe Gutachter oft vergessen, dass die Gesellschaften ihr Portfolio in der Regel besser kennen als Externe. Denn sie haben über Jahre Detailwissen über den Bestand, beispielsweise zur Mietpreisbindung bei geförderten Beständen, zur Ausstattung der einzelnen Mietwohnungen, aber auch zur Mieterzufriedenheit und zur Beliebtheit einzelner Gebäude bei Mietern, gesammelt. In der Praxis ist es nahezu unmöglich, dieses auf unterschiedliche Personen und Bereiche des Unternehmens verteilte Wissen umfassend an externe Sachverständige weiterzugeben, da es keine geeigneten Schnittstellen für diese Informationen gibt. Besser steuernEine kontinuierliche Bewertung im eigenen Haus hingegen lässt sich durch weitere Bausteine ergänzen und für die wertorientierte Steuerung im Portfoliomanagement nutzen. Simulationen über die Entwicklung verschiedener Parameter ermöglichen die Analyse der Auswirkungen von unterschiedlichen Szenarien auf die Wertentwicklung des Portfolios. Sie bieten damit wertvolle Entscheidungsgrundlagen bei Modernisierungsmaßnahmen, Mieterhöhungen, energetischen Sanierungsmaßnahmen oder auch grundsätzlichen Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen. Handlungsbedarf wird früher erkannt, und Werbepotenziale werden effizienter genutzt, als dies ohne ein entsprechendes Bewertungs- und Steuerungssystem möglich wäre. Glaubhafte UnabhängigkeitWichtig ist es für Unternehmen, ihren Anlegern glaubhaft zu belegen, dass die internen Bewerter unabhängig urteilen. Auch hierfür gibt es verschiedene Wege. So können Unternehmen die Bewertungsannahmen und -ergebnisse auf Einzelobjektbasis veröffentlichen und damit jedem Dritten die Möglichkeit geben, die Werte zu überprüfen. Diese Arbeit kann man den Anlegern ersparen, indem man die Wertermittlungen auf Stichprobenbasis von externen Bewertungsspezialisten nochmals analysieren lässt. Hieraus können wiederum sinnvolle Erkenntnisse für die eigene Wertermittlung und die zugrunde gelegten Annahmen gewonnen werden.