Für die Erben von Wohnimmobiliengesellschaften oder von Anteilen an solchen Unternehmen konnte das drohende Fiasko noch rechtzeitig abgewendet werden. Lange Zeit schien es so, als sollten alle Immobilienunternehmen generell von den erbschaftsteuerlichen Vergünstigungen ausgenommen bleiben, die das neue Erbschaftsteuergesetz vielen Unternehmen gewähren wird. Nun aber können hiervon zumindest die Erben von den Immobilienunternehmen profitieren, deren Hauptzweck in der Vermietung von Wohnungen besteht. Wäre für diese Erben vor der Änderung des Gesetzesentwurfs zur Erbschaftsteuerreform der Verkauf des Unternehmens oder ihrer Anteile vielfach unvermeidlich gewesen, um die Erbschaftsteuerschuld begleichen zu können, können zumindest sie nun aufatmen. Nichts oder wenig zahlenGrundsätzlich sollen künftig Erben von Unternehmen oder von entsprechenden Anteilen keine oder nur eine anteilige Erbschaftsteuer zahlen, wenn sie die Auflagen zur Unternehmensfortführung erfüllen und der Anteil des Verwaltungsvermögens am Betriebsvermögen nicht mehr als 10 % beziehungsweise als 50 % ausmacht. Diese Begünstigung gilt für Betriebe, Beteiligungen an Personengesellschaften und Beteiligungen von mehr als 25 % an Kapitalgesellschaften.Von dieser begünstigten Regelung sind aber nach § 13b Abs. 2 des Erbschaftsteuergesetzes Unternehmen ausgenommen, deren Betriebsvermögen zu mehr als 50 % aus sogenanntem Verwaltungsvermögen besteht. Hierzu gehören nach der Definition des neuen Erbschaftsteuergesetzes auch Immobilien, die an Dritte zur Nutzung überlassen sind, und Wertpapiere. Zu Letzteren zählen Anteile an offenen Immobilienfonds. Die Erfassung von an Dritte vermieteten Immobilien hätte fatale Folgen für Immobiliengesellschaften, die Wohn- und Gewerbeobjekte vermieten: Denn ihr Vermietungsvermögen, das als Verwaltungsvermögen klassifiziert wird, überschreitet regelmäßig die 50-Prozent-Grenze.Erfreulicherweise werden nun in dem verabschiedeten Gesetz vermietete Grundstücke und Bauten, die zum Betriebsvermögen, zum gesamthänderisch gebundenen Betriebsvermögen einer Personengesellschaft oder zum Vermögen einer Kapitalgesellschaft gehören, unter Umständen nicht zum schädlichen Verwaltungsvermögen gezählt. Voraussetzung hierfür ist, dass der Hauptzweck des Betriebs in der Vermietung von Wohnungen im Sinne des § 181 Abs. 9 des Bewertungsgesetzes besteht. Außerdem muss die Vermietung der Wohnungen einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erforderlich machen. Dieser liegt vor, wenn die vorgenommene Tätigkeit über eine reine Vermögensverwaltung hinausgeht. Man kann wohl davon ausgehen, dass dies bei einer Betreuung von rund 50 Wohneinheiten zutrifft. Auflagen befolgenWerden diese Voraussetzungen erfüllt, können auch die Erben von Wohnungsunternehmen oder von Anteilen an solchen Unternehmen die erbschaftsteuerlichen Vergünstigungen für Unternehmen in Anspruch nehmen – sofern sie die Auflagen zur Weiterführung des Betriebs befolgen. Das trifft auch zu für Wohnungsunternehmen, die einen begrenzten Anteil an Gewerbeimmobilien halten. Gleiches gilt zudem für geschlossene Immobilienfonds mit Wohnobjekten, die die Voraussetzung des wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs nach § 14 der Abgabenordnung erfüllen. Bei vermögensverwaltenden geschlossenen Immobilienfonds werden diese Voraussetzungen wohl nicht gegeben sein.So erfreulich die Begünstigung für Wohnimmobilien ist, darf allerdings nicht vergessen werden, dass sie nicht für Gewerbeimmobilien gilt. Zwar wurde vom Bundesverfassungsgericht die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum als ein Bedürfnis des Gemeinwohls gesehen, das eine erbschaftsteuerliche Begünstigung rechtfertigen könne. Doch auch Unternehmen, die Gewerbeimmobilien vermieten, haben eine enorme volkswirtschaftliche Bedeutung. Sie von der erbschaftsteuerlichen Vergünstigung auszuschließen, ist daher mehr als fraglich. Hier zeigt sich eine neue massive Ungleichbehandlung im Erbschaftsteuerrecht, die mittelfristig eine erneute Reform notwendig machen könnte.