Von Martin Fritz, Tokio Die jüngste scharfe Korrektur im japanischen Immobilienmarkt scheint beendet zu sein. Das Volumen der Transaktionen habe die Talsohle durchschritten und befinde sich auf dem Weg der Erholung, stellte das Wertpapierhaus Nomura Mitte Juli fest. “Der Markt ist an einem Wendepunkt”, pflichtet Leonard Meyer zu Brickwedde bei, der Gründer und Inhaber der Investmentgesellschaft Kenzo Capital in Tokio. Bei Wohnungen hätten sich Nachfrage und Investitionen schon so weit erholt, dass wieder steigende Preise verzeichnet würden. “2009 konnte man hier noch 6 % Rendite erzielen”, berichtet der frühere Geschäftsführer des Japan-Ablegers der deutschen Hypo Real Estate. Heute komme man mit Mühe auf 5,5 %. Nunmehr stehe der Trendwechsel im Markt der Gewerbeimmobilien bevor.Der Anteil von notleidenden Hypothekarkrediten für Büros und andere gewerblich genutzte Immobilien ist der Ratingagentur Standard & Poor’s zufolge von 63 % im dritten Quartal 2009 auf 19 % im ersten Vierteljahr 2010 geschrumpft, wodurch die Preise weniger unter Druck gesetzt werden. Die Zahl der in Tokio börsennotierten Real Estate Investment Trusts (Reits) schrumpfte durch Insolvenzen und Fusionen von 43 auf 36. Den verbliebenen Fonds gelang es, im ersten Halbjahr 195 Mrd. Yen (1,7 Mrd. Euro) an frischem Kapital aufnehmen. Im April zahlte Mori Trust Sogo für ein Bürogebäude im gefragten Tokioter Viertel Shiodome 110 Mrd. Yen und setzte damit einen neuen Rekord bei von Reits finanzierten Liegenschaftskäufen.Im Juni stieg die Leerstandsrate im Bürobereich in den 23 Bezirken von Tokio zwar noch auf 7,5 % und in den fünf Zentrumsbezirken auf 9,1 %. Aber inzwischen füllen sich die neuen Gebäude, die 2009 noch weitgehend leer standen. Viele Firmen nutzen die Mietrückgänge, um in bessere Immobilien umzuziehen. Tokio ist gemäß Kenzo Capital mit mehr Fläche als London und New York zusammen der mit Abstand größte Büromarkt der Welt. 51 der 500 global umsatzstärksten Unternehmen haben hier ihren Sitz. Renditen sinkenAuch die ausländischen Investoren melden sich zurück. Die französische Versicherung Axa wirbt seit April zusammen mit der japanischen Sumitomo Trust Bank um Investorengelder für einen neuen Fonds. Dadurch sollen 50 Mrd. Yen zusammenkommen. Der US-Immobilienentwickler Cushman & Wakefield kaufte mehrere Büro- und Wohngebäude für 50 Mrd. Yen. Konkurrent Jones Lang LaSalle will 1 Mrd. Dollar investieren. Die Beteiligungsgesellschaft MGPA, ein Teil der australischen Macquarie-Gruppe, plant ihr Japan-Engagement von 2 Mrd. Dollar in den nächsten fünf Jahren zu verdoppeln. Der US-amerikanische Private-Equity-Riese Blackstone beabsichtigt dem Vernehmen nach, den japanischen Immobilienbesitz von Morgan Stanley mit einem Buchwert von 100 Mrd. Yen zu erwerben.Nach Angaben von Meyer zu Brickwedde lassen sich in Tokio derzeit Renditen von 5 bis 5,5 % erzielen. Da Reits jedoch vermehrt als Käufer auftreten, rechnet der Japankenner damit, dass die Renditen in den nächsten zwei Jahren auf 4 % oder darunter sinken. Das entspräche aber immer noch einer Prämie von 3 %-Punkten gegenüber der Verzinsung zehnjähriger japanischer Staatsanleihen. Anleger können sich in einen der 36 in Japan börsennotierten Reits oder im Reit-Index der Tokyo Stock Exchange engagieren, dessen Wert nur 7 % über dem am 9. Juni erreichten Allzeittief von 875 liegt. Leerstandsrate von 53 ProzentDie beiden größten Immobilienentwickler Mitsui Fudosan und Mitsubishi Estate, die die beiden größten Reits emittierten (Nippon Building Foundation, Japan Real Estate Investment Corp.), vermochten die Anleger mit ihren jüngsten Quartalszahlen nicht zu beeindrucken. Die Trendwende am Büromarkt wird sich erst in den nächsten Abschlüssen spiegeln. Weil weniger Wohnungen verkauft wurden und auch die Leasingeinnahmen schrumpften, brach der Gewinn von Mitsui Fudosan um 72 % auf 4,5 Mrd. Yen ein. Für das Gesamtjahr (bis 31. März 2011) erwartet das Unternehmen jedoch einen Gewinn von 50 Mrd. Yen.Mitsubishi Estate erzielte im Frühjahrsquartal mit 6,8 Mrd. Yen 30 % weniger Gewinn. Die Unternehmensprognose für 2010/11 geht von einem Überschuss von 63 Mrd. Yen aus. Mitsubishi besitzt 30 Gebäude in sehr guter Lage in Tokio, gehört aber auch zu den Entwicklern von vier Bürotürmen am Bahnhof von Osaka. Die Leerstandsrate von neuen Bürogebäuden erreichte im Mai in Japans zweitgrößter Wirtschaftsmetropole allerdings 53 %.