Von Bernd Wittkowski, FrankfurtDer Frankfurter Büromarkt wird sich bis zum Ende dieses Jahres stabilisieren und 2011 wieder in besserer Verfassung präsentieren. Dies sagt die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) voraus. Die mittelfristigen Aussichten des Standorts werden in einer Marktstudie indes nur als “verhalten” eingeschätzt. Bis zum Jahr 2015 geht das Institut in einer von ihm selbst als “eher optimistisch” bezeichneten Schätzung von einer Flächennachfrage bis zu 200 000 m2 aus, was gerade mal zwei größeren neuen Bürotürmen entspräche.Dieser Annahme liegt die Erwartung zugrunde, dass in den nächsten fünf Jahren etwa 6 000 zusätzliche Büroarbeitsplätze entstehen, entsprechend einem Wachstum von 2 %. Dabei wird für die Branchen Banken und Versicherungen mit derzeit rund 74 000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Mainmetropole (15 % aller Arbeitnehmer) unter Berücksichtigung des Umzugs der Deutschen Börse nach Eschborn ein Rückgang um etwa 3 000 Stellen unterstellt. Dagegen werden der Helaba-Analyse zufolge “andere unternehmensnahe Dienstleistungen” wie insbesondere Unternehmens-, Rechts- und Steuerberatung sowie Wirtschaftsprüfung und Werbung umso stärker die Rolle eines Wachstumsmotors spielen. Erholung der UmsätzeDie Vermietungsumsätze am Frankfurter Büromarkt werden nach der von Helaba-Chefvolkswirtin Gertrud Traud und dem Leiter Konjunktur- und Regionalanalysen, Stefan Mitropoulos, vorgestellten Studie 2010 trotz der laufenden Erholung mit unter 400 000 m2 erneut den langjährigen Durchschnitt von mehr als 500 000 m2 verfehlen (vgl. Grafik). Im vorigen Jahr waren die Umsätze mit 350 000 m2 auf den tiefsten Stand seit 2004 gefallen, wurden aber noch durch den robusten Arbeitsmarkt gestützt. Beim Ergebnis der ersten Hälfte dieses Jahres von 230 000 m2 ist zu berücksichtigen, dass davon fast die Hälfte auf den schon in die Statistik eingegangenen Neubau der Europäischen Zentralbank entfällt, der 2013 fertiggestellt werden soll. Für das nächste Jahr erwarten die Experten nur moderat zunehmende Umsätze am Frankfurter Vermietungsmarkt. Die Unternehmen seien im unsicheren wirtschaftlichen Umfeld weiter sehr zurückhaltend mit Neuanmietungen.Die Fertigstellungen am Frankfurter Büromarkt, zu dem auch das angrenzende Offenbacher Kaiserlei-Viertel und der Vorort Eschborn gezählt werden, dürften in diesem Jahr mit gut 300 000 m 2 und damit einem Anstieg um ein knappes Drittel den Höchststand im aktuellen Neubauzyklus erreichen, meinte Traud. Für den Flächenzuwachs sorgen vor allem die teilweise Fertigstellung des “Squaire” (früher “Airrail Center”) am Frankfurter Flughafen und der Neuen Börse in Eschborn sowie der Abschluss der Sanierung der Zwillingstürme der Deutschen Bank. Für 2011 sei dann ein erheblicher Rückgang zu erwarten, da außer dem “Tower 185” an der Messe und der Totalsanierung des ehemaligen Dresdner-Bank-Hochhauses “Silver Towers” keine größeren Fertigstellungen absehbar seien. Bodenbildung bei den MietenDie Frankfurter Spitzenmieten, die seit Ende 2008 unter Druck stünden und um gut ein Zehntel auf 33 bis 34 Euro/m2 gesunken seien, sollten bis zum Jahresende ihren Boden gefunden haben, heißt es in der Studie mit dem Titel “Büromarkt Frankfurt: Qualität zählt”. Zum Vergleich: Im Londoner Westend werden aktuell bis zu umgerechnet mehr als 90 Euro/m2 gezahlt. Bei Neuvermietungen würden in Frankfurt nach wie vor umfangreiche Incentives geboten. 2011 dürfte bestenfalls ein leichter Anstieg der Spitzenmieten durchsetzbar sein.Skeptisch wird die Entwicklung der Leerstandsrate eingeschätzt, die von ihrem Tiefstand von 2 % zu Beginn des Jahrtausends nach dem Platzen der New-Economy-Blase auf fast 18 % gestiegen war, dann wieder etwas zurückging und nach einem leichten Anstieg seit 2008 zurzeit bei etwa 14,5 % liegt. Ein Abbau des Büroleerstands sei angesichts des zunehmenden Fertigstellungsvolumens und der schwachen Nachfrage auf kurze Sicht unrealistisch.Mitropoulos wies auf die am Finanzplatz Frankfurt mit seiner Internationalität besonders hohen Ansprüche der Nutzer an Qualität und Lage hin. Dementsprechend gelte es, bei Projekten auf Qualität und nicht auf Quantität zu setzen. Was die Menge angeht, warnen die Experten allerdings, dass in “Mainhattan” möglicherweise schon jetzt zu viele Stadtentwicklungsprojekte mit teilweiser Büronutzung gleichzeitig geplant oder sogar bereits realisiert würden. Allein die im Europaviertel nahe der Messe geplanten Büroflächen dürften den Bedarf an entsprechenden Neubauten in Frankfurt “für viele Jahre überschreiten”. Die hohen Qualitätsansprüche seien zudem eine Erklärung für die im Vergleich mit anderen deutschen Büromärkten schnellere Überalterung von Bestandsflächen und den hohen Sockelleerstand in Frankfurt. Mindestens 40 % des aktuellen Büroleerstands von 1,7 Mill. m2 gälten als veraltet und nur noch schwer oder gar nicht mehr vermietbar.