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Basler Kantonalbank / Schlagwort(e): Immobilien/Wissenschaftl. Publikation

Basler Immobilienkompass 2025: Performance im Aufwind, Neubautätigkeit

bricht ein

24.04.2025 / 13:30 CET/CEST

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Mit den deutlichen Leitzinssenkungen der SNB hat sich die Performance von

Immobilien-Direktanlagen im letzten Jahr nach dem Taucher im 2023 wieder

erholt. Das Bild ist allerdings uneinheitlich und näheres Hinschauen lohnt

sich.

Der Immobilienkompass der Basler Kantonalbank, der heute zum siebten Mal in

Zusammenarbeit mit dem Immobilienberatungsunternehmen IAZI erschienen ist,

beleuchtet verschiedene Aspekte rund um Renditeimmobilien und dient al

Orientierungshilfe für Investorinnen und Investoren.

Wertentwicklung uneinheitlich

Wie der Immobilienkompass zeigt, ist die Erholung im letzten Jahr je nach

Nutzungsart unterschiedlich gross ausgefallen. Bei Wohnimmobilien und

gemischt genutzten Liegenschaften hat sich die Performance aufgrund von

deutlichen Wertsteigerungen und Mietzinserhöhungen spürbar erhöht. Büro- und

Gewerbeimmobilien haben im Unterschied dazu aufgrund weiterhin hoher

Leerstände in Basel-Stadt im letzten Jahr nochmals an Wert eingebüsst,

wodurch die Performance in dieser Kategorie geschmälert wurde. Im

Unterschied zur Wertentwicklung ist die NCF-Rendite bei allen Nutzungsarten

seit 2023 leicht gestiegen und hat mit Werten zwischen 2,9 % und 3,3 % einen

stabilen und wichtigen Performancebeitrag geleistet.

Im letzten Jahr ist die Gesamtrendite von Wohnliegenschaften nicht nur in

Basel, sondern auch in den anderen Schweizer Städten wieder deutlich

gestiegen. Zürich (6,2 %) verzeichnete aufgrund einer kräftigen Aufwertung

die höchste Performance. Dahinter folgen Bern (5,8 %) und Lausanne (5,2 %).

Das Schlusslicht bildet Genf (4,0 %).

Comeback von „Betongold“?

Mit der 2024 eingeleiteten Rückkehr zu tieferen Zinsen hat sich auch der

Renditevorsprung von Immobilienanlagen gegenüber Schweizer

Bundesobligationen wieder vergrössert. Die Differenz bleibt allerding

volatil bzw. hängt von der weiteren Zinsentwicklung ab.

Dennoch hat die Vergangenheit gezeigt, dass „Betongold“ gerade in unsicheren

Zeiten nicht nur eine langfristig werthaltige, sondern auch rentable

Anlagemöglichkeit darstellt. Dank Wertsteigerungen und einer attraktiven

NCF-Rendite lag die Durchschnittsperformance in den letzten zehn Jahren von

Wohnimmobilien in Basel-Stadt bei jährlich 6,5 % (gemischte Nutzung 5,6 %,

Büro/Gewerbe 3,3 %).

Einbruch der Neubautätigkeit verschärft Wohnungsknappheit

2024 wurden im Kanton Basel-Stadt lediglich 151 neue Wohneinheiten gebaut.

Nur dank einem rekordhohen Zugang durch Umbauten (Büroumnutzungen,

Dachstockausbauten) kamen insgesamt 511 Wohneinheiten auf den Markt. Auch

für 2025 ist zu erwarten, dass die Zahl der Neubauten tief bleibt. Al

Gründe für den markanten Rückgang der Bautätigkeit gelten u.a. die

wachsenden regulatorischen Hürden und die gestiegenen Baukosten.

Gleichzeitig verschärft die anhaltende Zuwanderung die Wohnungsknappheit.

Die Leerstandsquote ist in der Folge im letzten Jahr auf unter 1 % gesunken.

Besonders angespannt ist die Lage für Familien: Bei Wohnungen mit vier und

mehr Zimmern liegt der Leerstandsquote im Kanton Basel-Stadt bei unter 0,5

%.

Markanter Anstieg der Mieten

Während sich zwischen 2015 und 2025 die Angebotsmieten in Basel-Stadt um

fast 15 % erhöht haben, sind die für Investoren relevanten

Durchschnittsmieten im gleichen Zeitraum praktisch unverändert geblieben.

Vor diesem Hintergrund sticht der Mietpreisanstieg im Jahr 2024 deutlich in

Auge: Aufgrund der zweimaligen Erhöhung des Referenzzinses 2023 und der

allgemeinen, aufgelaufenen Teuerung haben sich die Mieten in Basel-Stadt im

Vorjahr auf breiter Front merklich verteuert.

Institutionelle dominieren den Wohnungsbau

In den letzten zehn Jahren wurden die meisten Neubauten im Auftrag von

institutionellen Investoren, wie Versicherungen, Pensionskassen oder

Stiftungen, erstellt. Als Anbieter von Wohnraum spielen daneben

Immobiliengesellschaften und Wohnbaugenossenschaften eine zunehmend wichtige

Rolle. Demgegenüber wurden seit 2014 nur gerade 6 % der Wohneinheiten im

Auftrag von Privatpersonen gebaut, obwohl sie rund 40 % der Mietwohnungen

besitzen.

Nach wie vor grosser energetischer Sanierungsbedarf bis 2037

Im Kanton Basel-Stadt werden noch immer rund 9000 Wohnliegenschaften fossil

beheizt; meist mit Gas. Das Investitionsvolumen für die Umstellung auf

erneuerbare Heizsysteme wird auf insgesamt rund 360 Mio. CHF geschätzt.

Besonders betroffen sind im Stadtgebiet die Quartiere Bachletten, St. Alban,

Gundeldingen und das Bruderholz, wo noch über 60 % der Haushalte fossil

beheizt werden. Am grössten ist der Handlungsbedarf jedoch in Bettingen, wo

ein Anschluss an das Fernwärmenetz nicht möglich ist und erst knapp ein

Viertel aller Haushalte auf erneuerbare Energien umgestiegen ist.

Ausblick

Aufgrund der gesunkenen Zinsen und gleichzeitig gestiegenen Mieten haben

unter den Immobilien-Direktanlagen 2024 vor allem die Wohnliegenschaften

wieder an Attraktivität gewonnen. Es ist davon auszugehen, dass die

Neubautätigkeit weiter abnimmt und die Angebotsmieten aufgrund der

Wohnungsknappheit in der Tendenz noch mehr steigen werden.

Die weitere Entwicklung hängt massgeblich von den Kapitalmärkten ab, wobei

die Unsicherheit angesichts von geopolitischer Instabilität und

Handelskonflikten gross ist. Ein Augenmerk gilt es aber auch auf da

politische und regulatorische Umfeld vor Ort zu legen: Während der

Handlungsspielraum für Immobilieneigentümer in Basel-Stadt bereit

eingeschränkt wurde und deshalb eine gewisse Planbarkeit gewährleistet ist,

stehen in anderen Kantonen, wie z.B. Zürich, richtungsweisende Entscheide

über eine stärkere Regulierung des Wohnungsmarktes noch an.

Weitere Informationen

Das Factsheet zum Basler Immobilienkompass 2025 sowie ein Video sind auf der

Webseite bkb.ch/immobilienkompass abrufbar.

Performance nach Liegenschaftskategorie in % des Marktwertes (PNG)

Renditedifferenz von Immobilienanlagen (PNG)

Wohnungsbilanz Basel-Stadt (PNG)

Entwicklung der Mieten Kanton Basel-Stadt (PNG)

Ersteller und Besitzverhältnisse Kanton Basel-Stadt (PNG)

Heizungstyp der Wohngebäude Kanton Basel-Stadt (PNG)

Ausblick (PNG)

Factsheet zum Basler Immobilienkompass 2025 (PDF)

Medienmitteilung (PDF)

Für weitere Auskünfte

Katrin Gröflin

Basler Kantonalbank, CEO Office

Telefon 061 266 20 91

medien@bkb.ch

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Ende der Medienmitteilungen

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Ende der Mitteilung EQS News-Service

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