hek Frankfurt – Der Wohnungsvermieter Adler Real Estate verbündet sich mit dem Konkurrenten Ado Properties. Damit setzt sich die Konsolidierung auf dem deutschen Immobilienmarkt fort. Gemeinsam kommen die beiden im SDax vertretenen Unternehmen auf voll konsolidierter Basis auf 81 700 Wohnungen, einen Portfoliowert von 9,4 Mrd. Euro und annualisierte Mieteinnahmen von 366 Mill. Euro. Adler wird größter Aktionär von Ado Properties, die Ado-Großaktionäre steigen aus. Ein öffentliches Übernahmeangebot soll aber vermieden werden.Wie Adler am Montag mitteilte, übernimmt das Unternehmen die israelische Ado Group für 708 Mill. Euro. Das Vermögen dieser Zwischengesellschaft besteht im Wesentlichen aus einer Beteiligung von 38,2 % an der auf den Berliner Wohnungsmarkt fokussierten Ado Properties. Adler bietet 100 Schekel oder umgerechnet 25,75 Euro je Aktie der in Tel Aviv börsennotierten Ado Group. Das Gesamtvolumen der Transaktion wird mit 970 Mill. Euro angegeben. Wesentliche Aktionäre der Ado Group, die 52 % der Stimmrechte kontrollieren, hätten sich verpflichtet, für die Verschmelzung zu stimmen. Dabei handelt es sich offenbar um den Finanzinvestor Apollo (32 %) und die Gruppe um Ado-Properties-Verwaltungsratschef Moshe Dayan (rund 20 %).Bis Jahresende soll der Deal unter Dach und Fach sein. Zuvor werde die Muttergesellschaft, die delistet werden soll, ihre Beteiligung an Ado Properties auf 33 % zurückfahren, um ein öffentliches Übernahmeangebot zu vermeiden. Ado Properties ist nach luxemburgischem Recht organisiert. Daher greife die Verpflichtung zur Abgabe eines Kaufangebots an die übrigen Aktionäre erst ab einer Beteiligung von einem Drittel, erläuterte ein Sprecher. Im deutschen Recht liegt die Schwelle bei 30 %.Adler hat ihren Sitz zwar in Berlin, ist aber auf dem Wohnungsmarkt der Hauptstadt bisher kaum vertreten. Dagegen liegen 86 % des Wohnungsportfolios von Ado Properties in Berlin. An der Börse bringt Adler 720 Mill. Euro auf die Waage, Ado Properties ist mit 1,65 Mrd. Euro mehr als doppelt so schwer.Die Ado-Aktie reagierte auf die Ankündigung des Deals zunächst mit Aufschlägen, rutschte aber im Handelsverlauf deutlich ins Minus. Die Adler-Notierung stürzte sogar bis zu 17 % ab und schloss mit einem Minus von 13,5 %. Offenbar befürchten Investoren, dass Adler mit dem Zusammenschluss ein großes Risiko eingeht. Denn der rot-rot-grüne Berliner Senat will die Mieten in der Hauptstadt deckeln, um die in den vergangenen Jahren häufig stark gestiegenen Mieten zu bremsen. Risiko MietendeckelWie sich die verschärfte Regulierung auf Mieteinnahmen und Erträge auswirkt, lässt sich derzeit kaum absehen und hängt nicht zuletzt davon ab, wie die heftig umstrittene Deckelung tatsächlich ausgestaltet wird. Die Ado-Großaktionäre befürchten offensichtlich gravierende Einbußen, wie daran deutlich wird, dass der erzielte Preis einen Abschlag von 15 % auf den Nettovermögenswert von Ado Properties per Ende Juni 2019 impliziert. Das Adler-Management hingegen glaubt trotz der Regulierungsdebatte an den Berliner Wohnungsmarkt. Co-CEO Tomas de Vargas Machuca sprach von einer “hochattraktiven Transaktion” im Hinblick auf den Quadratmeterpreis und einem beträchtlichen Abschlag gegenüber privat gehandelten Wohnportfolios in Berlin. Für das Analysehaus Jefferies untermauert die Transaktion die positive Einschätzung der Ado-Aktie. Der Deal lasse auch entsprechende Rückschlüsse auf andere auf Berlin ausgerichtete Immobilienkonzerne zu.Der Referentenentwurf des Berliner Senats sieht Mietobergrenzen – je nach Altersklasse – zwischen 5,95 Euro und 9,80 Euro je Quadratmeter für normal ausgestattete Wohnungen und strenge Auflagen für Modernisierungen vor. Mieterhöhungen sollen nur noch im Rahmen der Inflationsrate möglich sein, bis die Obergrenze erreicht ist. Als überhöht eingestufte Mieten müssen auf Antrag gesenkt werden, falls die Nettokaltmiete mehr als 30 % des Haushaltseinkommens verschlingt. Die Ankündigung des Mietendeckels hatte bei Ado wie auch bei dem ebenfalls auf Berlin fokussierten Konkurrenten Deutsche Wohnen zu einem Kurssturz geführt.Finanzieren will Adler die Übernahme mit einer Mischung aus Bezugsrechtskapitalerhöhung, Verkauf eines Wohnentwicklungsprojekts und Emission weiterer Anleihen. Mit diesen Einnahmen soll die Akquisitionsfinanzierung Anfang 2020 zurückgezahlt werden. Bestehende Aktionäre haben den Angaben zufolge die geplante Ausgabe neuer Aktien garantiert. Größte Anteilseigner sind Klaus Wecken aus Basel (14,9 %) sowie die Investmentvehikel Mezzanine IX Investors mit 14,4 % und Fairwater Multi-Strategy Investment (13,5 %).Den angestrebten Verschuldungsgrad (Loan-to-Value) bei Vollkonsolidierung gibt Adler mit 47 % an, bei anteilsmäßiger Konsolidierung wären es 58 %. Dabei ist bereits berücksichtigt, dass Ado Properties 5 800 Wohnungen – ein Viertel des Gesamtbestands – sowie die zugehörigen Gewerbeeinheiten und Stellplätze veräußern will. Ado hatte Mitte September mitgeteilt, dass eine unverbindliche Absichtserklärung für den Verkauf abgeschlossen worden sei. Das Unternehmen wies per Ende Juni mit 38,0 % eine deutlich geringere Verschuldung auf als Adler mit 58,7 %. Dividende avisiertDas Adler-Management geht davon aus, dass das S&P-Rating von BB (stabiler Ausblick) bestätigt wird. Co-CEO Maximilian Rienecker kündigte an, angesichts der verbesserten Kapitalstruktur eine “andere Dividendenpolitik” zu prüfen. Damit zeichnet sich die Aufnahme regelmäßiger Dividendenzahlungen ab. Für 2018 waren die Aktionäre leer ausgegangen. Die US-Bank J.P. Morgan berät Adler in Finanzfragen und stellt den Akquisitionskredit. Zudem sind mit Freshfields Bruckhaus Deringer, Meitar Liquornik Geva Leshem Tal aus Israel, Arendt & Medernach sowie Norton Rose Fulbright diverse Wirtschafts- bzw. Anwaltskanzleien im Boot.