Der Gewerbeimmobilienkonzern Aroundtown wappnet sich mit Assetverkäufen, dem Aufbau von Liquidität und dem Rückkauf von Anleihen gegen die Branchenkrise. Für das operative Ergebnis aus der Vermietung zeigt sich der in Luxemburg ansässige Konzern etwas optimistischer, wie die Anhebung der Jahresprognose für die Funds from Operations (FFO) um 10 Mill. auf 310 Mill. bis 340 Mill. Euro signalisiert. Unter dem Strich dürfte aber ein dicker Verlust stehen. Nach sechs Monaten muss Aroundtown 1,3 Mrd. Euro Periodenfehlbetrag zeigen, die auf Wertminderungen im Bestand zurückgehen.

Zum Halbjahr sei eine externe Neubewertung des gesamten Portfolios erfolgt, teilt Aroundtown mit. Sie förderte 1,7 Mrd. Euro Wertverlust zutage, der auf höhere Diskontierungs- und Kapitalisierungssätze zurückgeht. Die Abschreibungen absorbieren auf vergleichbarer Basis 6% des Gesamtportfolios und 5,4% nach Hinzurechnung von Investitionen. Pro Quadratmeter steht das Portfolio nun mit 2.518 Euro in den Büchern.

Die Wertminderungen sind kein firmenspezifisches, sondern ein Sektorthema. Praktisch die gesamte Branche muss derzeit ihre Immobilienbewertungen infolge der stark gestiegenen Zinsen zurücksetzen.

Das Schuldenmanagement ist von Umschichtungen in Bankkredite und dem Rückkauf von Bonds gekennzeichnet. Im bisherigen Jahresverlauf hat Aroundtown nach eigenen Angaben Anleihen im Wert von 1,3 Mrd. Euro zurückerworben. Die Käufe seien zu einem durchschnittlichen Abschlag von 20% erfolgt. Vor allem Bonds mit kurzen Restlaufzeiten seien angekauft worden, um das Fälligkeitenprofil zu verlängern.

Parallel wurden neue besicherte Bankdarlehen von 790 Mill. Euro aufgenommen, für die im Schnitt 1,4% plus Euribor, also gut 5%, bei sieben Jahren Laufzeit zu zahlen sind. Aroundtown verfüge über 20 Mrd. Euro unbelastete Vermögenswerte, die 79% des Portfoliowerts ausmachen. Das biete finanzielle Flexibilität und zusätzliches Liquiditätspotenzial.

Mit 2,5 Mrd. Euro liquiden Mitteln und weiteren 1 Mrd. Euro aus unterschriebenen, aber noch nicht abgeschlossenen Veräußerungen und Verkäuferdarlehen seien die Fälligkeiten von Schulden bis Mitte 2026 abgedeckt. Der Verschuldungsgrad sei nur leicht von 40% Ende 2022 auf 41% des Immobilienvermögens per Ende Juni 2023 gestiegen.

Folgt man allerdings der Branchenorganisation Epra, die ewige Anleihen als Verbindlichkeiten einstuft, bewegt sich der Loan to Value (LtV) mit 57% auf weit höherem Niveau. Laut dem Bilanzierungsstandard IFRS gelten Perpetuals als Eigenkapital. Die Börse reagierte wohlwollend auf den Zwischenbericht. Der Aktienkurs, der einen scharfen Einbruch bis unter 1 Euro hinter sich hat, legte am Mittwoch im Handelsverlauf um ein Zehntel auf 1,56 Euro zu. Im Frühjahr/Sommer 2021 waren es noch mehr als 6 Euro.

Die First-Call-Termine der ewigen Anleihen lässt Aroundtown derzeit verstreichen – mit der Folge, dass der Zins deutlich steigt. Betroffen sind bisher drei Perpetuals, darunter einer der Wohnungstochter Grand City Properties, im Volumen von knapp 1,2 Mrd. Euro, für die nun zwischen 6,33 und 7,75% zu zahlen sind. Das führt auf Jahresbasis zu 52 Mill. Euro Mehrzinsaufwand.

Die Immobilienverkäufe erreichten im bisherigen Jahresverlauf 545 Mill. Euro, davon 455 Mill. Euro bis Ende Juni. Die Veräußerungen seien leicht unter Buchwert erfolgt, heißt es. Aroundtown verfügt über ein diversifiziertes Immobilienportfolio von 26,3 Mrd. Euro mit den Schwerpunkten Büros (41%), Wohnungen (32%) und Hotels (20%).

Die Mieterlöse legten auf vergleichbarer Fläche um 3,4% zu. Vereinnahmt wurden im ersten Halbjahr 589 Mill. Euro, ein Rückgang um 2% zum Vorjahreszeitraum aufgrund von Veräußerungen. Der FFO gab um 6% auf 175 Mill. Euro nach.

Im Hotelsektor, der stark unter der Corona-Pandemie gelitten hat, erwartet Aroundtown die volle Erholung für das nächste Jahr. Für 2023 kalkuliert das Management mit einer Hotel-Mieteingangsrate zwischen 85 und 90%. Zum Vergleich: 2021 waren es 48% und im vergangenen Jahr 69%.