Das kanadische Gewerbeimmobilienunternehmen Dream Global Reit, das überwiegend in Bürogebäude in Deutschland investiert, kann bisher keine Abschwächung der Branchenkonjunktur erkennen. Die Beschäftigtenzahlen seien nach wie vor sehr gut. An der Börsennotierung in Frankfurt will der Konzern festhalten.Von Helmut Kipp, FrankfurtDer Markt für Büroimmobilien in Deutschland befindet sich nach wie vor in guter Verfassung. Davon ist Jane Gavan überzeugt, CEO und President des Immobilienkonzerns Dream Global Reit. “Es mag sein, dass sich die Wirtschaft abschwächt, aber davon ist in unserem Geschäft bisher nichts zu sehen”, sagt Gavan im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Dream Global ist in Kanada ansässig, investiert aber in westeuropäischen Ländern, vorzugsweise Deutschland. Das Unternehmen ist an den Börsen Toronto und Frankfurt gelistet.Die Beschäftigtenzahlen seien nach wie vor sehr gut, sagt Gavan. Häufig reichten die Leerstände nicht aus, um den Wünschen nach einer Erweiterung der gemieteten Fläche nachzukommen. Allerdings agiert das Management den Angaben zufolge jetzt etwas vorsichtiger. Es sei schwer zu sagen, wo der Immobilienzyklus aktuell genau stehe. Laut Gavan bringt Überangebot einen Zyklus zum Kippen: “Diese Übertreibung gibt es bisher nicht.”Ende März verfügte der Konzern über ein Portfolio von 3,7 Mrd. Euro. Den größten Teil stellen Bürogebäude (94 %), der Rest sind Industrie-Objekte. Anders als der Firmenname suggeriert, handelt es sich nicht um ein globales Portfolio. Geografischer Schwerpunkt ist Deutschland mit einem Anteil von 73 %. Auf die Niederlande entfallen 21 %, auf Österreich und Belgien jeweils 3 %. Dream Global beschäftigt 140 Mitarbeiter und verfügt über 13 europäische Niederlassungen. Start mit PostämternDie Preise für Immobilien seien ohne Zweifel sehr hoch, stellt Gavan klar. Daher gehe Dream Global bei Akquisitionen selektiv vor. Zudem investiert das Unternehmen in den eigenen Bestand: “Die Renditen sind höher, wenn man Geld in die eigenen Gebäude steckt.”Anleger aus Kanada halten laut Gavan etwa zwei Drittel der Aktien des Unternehmens, Europäer ein Drittel. Große kanadische Adressen nutzten Dream Global, um ihre Anlagen regional zu diversifizieren. Die Verbindung zu Deutschland geht auf einen geschlossenen Fonds zurück, über den deutsche Investoren in Kanada investierten. Gavan beobachtet in geschäftlichen Dingen eine große Affinität zwischen Deutschen und Kanadiern: “Es war für uns leichter, nach Deutschland zu gehen als in die USA.”Mit dem Aufbau des hiesigen Portfolios begann das Unternehmen im Jahr 2011, als rund 300 größtenteils an den Deutsche-Post-Konzern vermietete Immobilien erworben wurden. Zur Finanzierung des Deals ging das Unternehmen an die Börse Toronto (vgl. BZ vom 31.8.2011). Damals hielt die Euro-Krise Kontinentaleuropa in Atem, der deutsche Büromarkt galt als wenig attraktiv: “Das war so, als würden wir in ein brennendes Gebäude rennen”, erinnert sich die Juristin mit 30 Jahren Erfahrung in der Immobilienbranche. In den Folgejahren wurde das Portfolio hierzulande ausgebaut. Und am deutschen Büromarkt ging es aufwärts. Abgesehen von etwa 50 Objekten wurden die meisten Postgebäude laut Gavan inzwischen wieder verkauft. Gleichwohl ist die Post noch der wichtigste unter den insgesamt 1 700 Mietern, gefolgt von Siemens und der Wirtschaftskanzlei Freshfields. Monatliche DividendeSeit 2011 habe Dream Global eine jährliche Gesamtrendite von 13 % erwirtschaftet, berichtet die Unternehmenschefin. “Wir arbeiten an jeder Immobilie, um sie zu verbessern.” Objekte, die nicht mehr als Kernbestand gelten, würden verkauft und die Einnahmen in höherwertige Assets investiert: “Wir sind aktive Assetmanager.” Bei Akquisitionen sei es wichtig, eine Vision zu haben: “Man muss wissen, was man aus der Immobilie machen kann.”Bei der Standortwahl orientiert sich das Management laut Gavan an risikoadjustierten Renditen. Mit der Folge, dass Osteuropa bisher außen vor bleibt. Der Fokus liegt auf den Top 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) und starken B-Städten in Deutschland, den großen Standorten in den Niederlanden wie Amsterdam, Rotterdam oder Den Haag sowie auf Wien und Brüssel. Angestrebt wird eine ausgewogene Mischung von Immobilien aus verschiedenen Risikoklassen (Core, Core+ und Value Add). Damit reicht das Portfolio von Immobilien, die mit Blick auf Lage oder Mieterstruktur wenig Risiken bergen, bis zu Objekten, die erheblichen Leerstand aufweisen oder vor einem Umbau stehen, dafür aber Wertsteigerungspotenziale bieten.An der Notierung im regulierten Markt der Frankfurter Börse will die Firmenchefin festhalten, auch wenn die Aktien überwiegend in Toronto gehandelt werden. Denn das Listing erhöhe die Wahrnehmung. Eine Besonderheit ist, dass Dream Global monatlich Dividende ausschüttet. Die Anteilseigner erhalten 6,7 kanadische Cent je Aktie, das macht 80 Cent im Jahr. Bezogen auf den aktuellen Aktienkurs ergibt das eine Rendite von 5,7 %.Die Ausschüttungsquote wird mit 77 % des operativen Gewinns (Funds from Operations) angegeben. Die Marktkapitalisierung bewegt sich bei 1,8 Mrd. Euro. Als Vergleichswert nennt Gavan unter anderem die deutsche Alstria Office Reit, die auf knapp 2,7 Mrd. Euro Börsenwert kommt. Konservativ finanziertBei den Finanzrelationen fährt Dream Global laut Gavan einen konservativen Kurs. Der Leverage soll im niedrigen 40er-Bereich bleiben, derzeit beläuft sich die Verschuldung auf 39,1 % des Immobilienwerts (ohne Joint Ventures). Zudem peilt das Management mittelfristig eine Ausweitung des unbelasteten Asset-Pools auf 40 % (aktuell 23 %) an. Die Ratingagentur Moody’s hat im Juni die Unternehmenseinstufung auf “Baa2” angehoben von “Baa3”, der unteren Investmentgrade-Stufe. Zudem wurde ein Bond über 300 Mill. Euro platziert, der bis 2026 läuft und mit einem Kupon von 1,75 % ausgestattet ist. Der Ausgabekurs lag bei 99,083 %.