Mit der beabsichtigten Übernahme von DO Deutsche Office durch die Hamburger Alstria schwappt die Fusionswelle in der Immobilienbranche erstmals über Bürovermieter hinweg.ge Berlin – Die Fusionswelle am deutschen Immobilienmarkt greift nun erstmals auf Bürovermieter über, nachdem bislang Wohnungsunternehmen im Mittelpunkt des Interesses standen. Die Hamburger Alstria Office Reit-AG will den etwas kleineren Kölner Rivalen DO Deutsche Office übernehmen. Dafür bietet Alstria den DO-Eignern einen Aktientausch an, der das Unternehmen mit knapp 800 Mill. Euro bewertet. Dieses Angebot entspreche einer Prämie von gut 16 %, teilte Alstria mit. Mit DO-Großaktionär Oaktree wurde vereinbart, dass der US-Finanzinvestor seine 60,5 % zum Tausch in Alstria-Anteile wandelt. Damit ist die selbst gesetzte Mindestannahmeschwelle von 69,6 % schon zu großen Teilen erreicht. Die “neue” Alstria zählt 125 Büroimmobilien, deren Wert auf 3,5 Mrd. Euro taxiert wird. Mit einer Börsenkapitalisierung von etwa 1,7 Mrd. Euro wären die Hamburger die Nummer 5 unter den Bürovermietern in Europa.DO Deutsche Office sieht die Übernahme wohlwollend. Zwar sei der Vorstand vorab nicht von der Offerte informiert worden. “Wir sehen das positiv, müssen aber die Einzelheiten des Angebots erst prüfen”, sagte ein Sprecher. Die DO-Aktie schnellte um gut 9 % auf 4,31 Euro hoch. Alstria-Papiere gaben leicht auf 11,46 Euro nach.In der als reiner Aktientausch konzipierten Übernahme sollen die Eigentümer der Deutschen Office für 2,625 eigene Aktien 1 Alstria-Papier aus einer Kapitalerhöhung erhalten. Oaktree, die die Deutsche Office erst Anfang vergangenen Jahres aus eigenen Büroimmobilien und der Münchener Prime Office Reit zusammengesetzt hatte, wird – wenn die Übernehme klappt – mit 27 % größter Anteilseigner im fusionierten Unternehmen sein. Die Hälfte der an Oaktree zu liefernden Aktien unterliegen einer Lock-up-Frist von 180 Tagen. Zuvor soll eine außerordentliche Hauptversammlung am 23. Juli die für das Umtauschangebot notwendige Kapitalerhöhung absegnen. Dafür soll das derzeitige Grundkapital von 86,9 Mill. Euro um bis zu 68,8 auf 155,7 Mill. Euro aufgestockt werden. Aufstieg in den MDax?Alstria ist überzeugt, dass mit dem Zusammengehen der beiden Bürovermieter die Funds from Operations (FFO), die wichtigste operative Kennziffer bei Immobilienunternehmen, um ein Fünftel auf 0,75 Euro je Aktie hochgedreht werden können. Voraussetzung dafür ist die Realisierung der angestrebten Synergien sowie eine signifikante Senkung der Finanzierungskosten der Deutschen Office, womit allein 15 Mill. Euro jährlich gespart werden könnten. Dafür wollen die Hamburger “alle Optionen, inklusive der Kapitalmarktfinanzierung der Verbindlichkeiten, prüfen”. Fürs Erste habe sich Alstria eine Brückenfinanzierung von 1,1 Mrd. Euro gesichert, um möglichen Fälligstellungen im Zuge der Change-of-Control-Klauseln im Kreditportfolio von Deutsche Office zu begegnen. Die Finanzierung wird von UBS und Unicredit zur Verfügung gestellt.Alstria-Chef Olivier Elamine will mit der Fusion nicht nur “ein besseres und stärkeres Unternehmen schaffen”, sondern auch eine größere Aufmerksamkeit am Markt erzielen. Damit stiegen die Chancen, aus zwei SDax-Firmen einen MDax-Wert zu formen.Trotz des höheren operativen Gewinns will Alstria die Dividende in den nächsten Jahren bei 0,50 Euro je Aktie stabil halten. Die Differenz soll zum beschleunigten Schuldenabbau genutzt werden mit dem Ziel, die derzeitige Verschuldungsquote von etwa 50 auf 40 % zu drücken.Im Vergleich zu Alstria besitzt die Deutsche Office zwar weniger, aber größere Immobilien, so dass der Nettovermögenswert (NAV) leicht über dem der Hamburger liegt. UBS agiert als Finanzberater, Unicredit als Co-Finanzberater von Alstria. Rechtliche Hilfe kommt von Allen & Overy.—– Wertberichtigt Seite 6