Der Wohnimmobilienkonzern Gagfah sieht sich auf Kurs, die Wachstumsziele zu erreichen. In der Finanzierung machen die Luxemburger mittelfristig Änderungsbedarf aus. Der MDax-Wert legte gestern leicht zu.ab Düsseldorf – Der Wohnimmobilienkonzern Gagfah untermauert mit dem Zwischenbericht den Turnaround. Dank gestiegener Mieten und niedrigerer Finanzierungskosten schnellte der operative Mittelzufluss (FFO, Funds from Operations) in den ersten drei Quartalen um über 60 % in die Höhe. Nicht berücksichtigt sind dabei Mittelzuflüsse aus Verkäufen, die sich auf 37 Mill. Euro summierten.Ermöglicht wurde die Rückkehr auf den Wachstumspfad nicht zuletzt durch die im Vorjahr durchgeführte Refinanzierung von Verbindlichkeiten in Höhe von mehr als 4 Mrd. Euro. Allerdings hatten sich die Luxemburger in diesem Zusammenhang ein neues Klumpenrisiko eingefangen, auch wenn vertragliche Regelungen eine zeitliche Streckung ermöglichen (vgl. BZ vom 9.11.2013).Vor dem Hintergrund des niedrigen Zinsumfelds und der 2018 fälligen Verbindlichkeiten analysiere Gagfah derzeit “verschiedene Optionen hinsichtlich der Finanzierungszeitpunkte, der Finanzierungsquellen und der Zinssicherungsstrategie”, heißt es. Wichtiger Bestandteil sei dabei das Ziel, den Loan to Value (LTV) bis 2018 auf 53 % zurückzuführen. Ende September lag die Verschuldung in Relation zum Vermögenswert bei knapp unter 60 %. Verglichen mit dem LTV zum Jahresende 2013 ist das eine Verbesserung um 1,4 Prozentpunkte. Mittelfristig will sich Gagfah die Möglichkeiten zur Aufnahme unbesicherter Verbindlichkeiten erarbeiten, wie Finanzchef Gerald Klinck in einer Telefonkonferenz ausführte. Rahmen ausgeschöpftDas dazu erforderliche Investment-Grade-Rating setzt allerdings einen LTV nahe 50 % sowie 50 % an grundschuldfreien Vermögen voraus. Da die großen Verbriefungen aus dem Vorjahr aktuell nur gegen erhebliche Vorfälligkeitsgebühren abzulösen wären, sei das Thema nicht virulent. Fest stehe aber, dass Gagfah bei künftigen Akquisitionen stärker auf die Vielfalt der Finanzierungsquellen achten werde.Gagfah träte damit in die Fußstapfen der Deutschen Annington, die im Zuge des Börsengangs 2013 ein Investment-Grade-Rating bekam und dieses nach dem IPO zur Emission unbesicherter Anleihen nutzte.Mit den jüngsten Akquisitionen von knapp 6 300 Wohneinheiten haben die Luxemburger ihren Finanzierungsrahmen zunächst ausgeschöpft. Für weiteres externes Wachstum bedürfe es neuer Kapitalmaßnahmen, sagte Vorstandschef Thomas Zinnöcker. Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass Gagfah erst im Mai im Wege einer Wandelanleihe 375 Mill. Euro einsammelte.Mit der operativen Entwicklung im bisherigen Jahresverlauf zeigte sich der Vorstand rundum zufrieden. Sowohl hinsichtlich der operativen Verbesserungen als auch mit Blick auf die Investitionen in den Bestand trage die Arbeit erste Früchte. So sank die Leerstandsquote zum 30. September auf 3,6 % – ein Rückgang binnen Jahresfrist um 1,2 Prozentpunkte. Bis zum Jahresende sollen 3,5 % erreicht sein, ein Jahr später dann 3 %. Das Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche soll in diesem und im kommenden Jahr bei 2,3 % liegen, während dem nachhaltigen FFO nach einem Sprung in diesem Jahr um mehr als 45 % danach ein Zuwachs zwischen 10 und 15 % zugebilligt wird.—– Personen Seite 12