md Frankfurt – Der Wohnimmobilienkonzern Grand City Properties S.A. stockt seine im Juni begebene Unternehmensanleihe um bis zu 100 Mill. Euro auf, was einer Verdoppelung des Gesamtvolumens entspräche. Die von Berlin aus operierende Gesellschaft, die seit Mai 2012 im Entry Standard der Frankfurter Börse notiert und 400 Mill. Euro schwer ist, hatte die erste Tranche von 100 Mill. Euro bei institutionellen Investoren aus dem europäischen Ausland platziert. Nach Angaben von Christian Windfuhr, Beiratsmitglied von Grand City Properties (GCP), hatten u.a. die Fondsgesellschaften Fidelity und Henderson investiert. Der Emissionserlös soll zum Kauf von Wohnungen eingesetzt werden.”Mit der ersten Tranche haben wir den Finger ins Wasser gesteckt”, erklärt Windfuhr im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Aufgrund der hohen Nachfrage nach dem von Standard & Poor’s mit einem Rating von “BB – ” (stabiler Ausblick) versehenen Papier – die dritthöchste Note im spekulativen Bereich – habe sich das Management für die Aufstockung über ein öffentliches Angebot in Deutschland, Österreich und Luxemburg entschieden, so Windfuhr. Diesmal sollen also vor allem Adressen aus dem deutschsprachigen Raum den Bond zeichnen.Die Unternehmensanleihe ist wie die erste Tranche mit einem Kupon von 6,25 % pro Jahr ausgestattet; die Zinszahlungen erfolgen halbjährlich. Die Laufzeit beträgt sieben Jahre; fällig wird der Bond am 3. Juni 2020. Vorgesehen sei eine Notierung im Entry Standard für Unternehmensanleihen der Börse Frankfurt. Die Anleihe mit einem Nennbetrag von 1 000 Euro kann von heute an bis voraussichtlich zum 19. Juli gezeichnet werden. Aufträge von institutionellen Investoren nehme die Quirin Bank entgegen, die wie schon bei der ersten Tranche als Lead Manager und Bookrunner fungiert.Der Bond ist besichert u.a. durch die erstrangige Verpfändung aller durch die Emittentin gehaltenen Anteile an der Tochter Grand City Property Ltd. – die von GCP zu 100 % kontrolliert wird, so Windfuhr – sowie aller Konten von GCP und Grand City Property.Die in Luxemburg ansässige GCP bezeichnet sich als Spezialisten für Wohnimmobilien mit hohem Wertsteigerungspotenzial in städtischen Ballungsräumen. Das Unternehmen werte die Objekte durch gezielte Modernisierung auf. Windfuhr gibt ein Beispiel: Für eine sanierungsbedürftige Einheit mit rund 80 m2 würden 8 000 bis 10 000 Euro aufgewendet. Mieter, die aus einer alten Wohnung in eine “von Grund auf renovierte, frische, unbenutzte Wohnung” umzögen, müssten mit Mietpreiserhöhungen von 20 % bis 40 % rechnen.Im Februar hatte das ARD-Magazin “Monitor” einen kritischen Bericht ausgestrahlt, in dem sich Mieter über die mangelnde Sanierung ihrer Wohnungen durch den Vermieter GCP beschwerten. In der Sendung, in der das Unternehmen von den Reportern mal als “Immobilienheuschrecke”, mal als Private-Equity-Fonds bezeichnet wurde, prangerten auch Sachverständige die unzureichende Instandhaltung an.Das Immobilienportfolio des Unternehmens, das seit 2004 am deutschen Markt aktiv ist, umfasse derzeit 16 200 Einheiten; zum Jahresende 2012 waren es 11 657 mit einer vermietbaren Fläche von mehr als 1,1 Mill. mô‚, vorwiegend in Berlin und Nordrhein-Westfalen. Neben diesen Kernmärkten ständen zurzeit vor allem Wohnimmobilien in Nürnberg, Dresden, Mannheim und Bremen im Fokus. Insgesamt sehe das Management sehr gute Kaufgelegenheiten. Entsprechend soll der Erlös aus der Anleiheemission im Wesentlichen in den Erwerb neuer Einheiten fließen. “Unser Ziel ist es, das Portfolio auf Jahressicht um 5 000 Wohneinheiten zu erweitern”, sagt Windfuhr. “Wir konzentrieren uns auf Wohneinheiten, die in puncto Leerstandsquote und Mietniveau Optimierungspotenzial bieten.”Zur Finanzierung ständen nach erfolgreicher Anleiheaufstockung insgesamt 300 Mill. Euro zur Verfügung; 200 Mill. durch die zwei Bond-Tranchen und knapp 100 Mill. durch frisches Eigenkapital. Verkäufer der Wohnungen seien Banken oder größere Immobilienkonzerne wie Gagfah, von der Gebäude u.a. in Dortmund und Wuppertal übernommen wurden. Mitunter bediene sich GCP auch aus Insolvenzmassen.Im vergangenen Jahr hat GCP einen operativen Gewinn (Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen, Ebitda) von 122,4 (i. V. 84,4) Mill. Euro und einen Jahresüberschuss von 92,9 (58,7) Mill. Euro erzielt. Der Umsatz lag bei 60,4 (26,4) Mill. Euro. Bei einer Bilanzsumme von 555 (289) Mill. Euro betrug die Eigenkapitalquote zum Jahresende rund 37 (31) %. Durch eine privat platzierte Barkapitalerhöhung (33 Mill.) im Februar und die Wandlung einer Anleihe (57 Mill.) per Ende Juni hat GCP mehr als 90 Mill. Euro frisches Eigenkapital eingeworben. Der Pro-forma-Net-Asset-Value des Immobilienportfolios (gemäß EPRA NAV) beträgt nach Angaben Windfuhrs rund 375 Mill. Euro (inklusive der Kapitalerhöhung vom 19. Februar); zum Jahreswechsel lag er bei 243 (111) Mill. Euro.Großaktionär von Grand City Properties ist der Israeli Yakir Gabay, dem auch die Hotelkette “Grand City” (120 Häuser) gehört. Gabay kontrolliert die drei Gesellschaften Edolaxia (45 %), Zanelo Trading (1,9 %) und Valuemonth (5,5 %), die zusammen 52,4 % an GCP halten. Merrill Lynch ist mit 5,1 % beteiligt. Der Rest von 42,5 % ist Streubesitz.