Von Walther Becker, FrankfurtDie milliardenschwere Fusion der Immobilienkonzerne Deutsche Wohnen und GSW rückt näher. Die Realisierung und Nutzung der erhofften Synergien wird aber, sofern die GSW-Eigner sich von ihren Aktien trennen, noch eine ganze Weile auf sich warten lassen. Beide Seiten haben sich eine sechsmonatige Analysephase und anschließend bis zu zwei Jahre für die Umsetzung reserviert, wie die Co-CEOs der GSW, Jörg Schwagenscheidt und Andreas Segal, im Gespräch mit der Börsen-Zeitung sagten. Die weitere Annahmefrist endet am 13. November.Die Vermutung, dass die Unternehmen auf Jahre mit sich selbst beschäftigt sein könnten und der Markt an ihnen vorbei gehe, weisen die beiden Manager energisch zurück. “Der Markt ist so spannend, da werden wir auf jeden Fall dabei bleiben und auf keinen Fall den Fokus verlieren”, sagt Schwagenscheidt. Beide Seiten hätten Erfahrungen mit Transformationen und “Prozessoptimierungen” – die GSW überführte eine behördenähnliche Struktur in ein modernes Unternehmen, und die Deutsche Wohnen zeigte ihre Kompetenz mit der Integration der Gehag und der 2012 erworbenen Baubecon. “Und dabei wurde auch nicht der Markt aus den Augen verloren.”Die vorgesehenen Synergien sollen 2016 in vollem Umfang realisiert werden. “Wir wollen keine Hektik verbreiten, agieren aber auch in der Integrationsphase dynamisch. Und es passiert viel am Markt – wir sind gerüstet, auch in dieser Zeit Opportunitäten wahrzunehmen,” sagt Segal.Und finanziell? “Wir glauben, dass Deutsche Wohnen und GSW eine gleichartige Betrachtungsweise haben und eine konservative Finanzierungspolitik verfolgen”, sagt Segal. “Wir werden an der Stelle eher stärker als schwächer.” Und er deutet mit Blick auf den Rivalen Deutsche Annington an, dass es mit zunehmender Größe mehr Möglichkeiten in der Finanzierungsstrategie gibt. Die mit Rating unterlegte Anleihe des größeren Konkurrenten aus Bochum hält er für einen “spannenden und interessanten Schritt”.Die noch relativ junge Branche an der Börse entwickele sich, “und wir werden dabei einen aktiven Part spielen”, ergänzt er zur Finanzierung. Vereint schließt man im europäischen Vergleich ein großes Stück zu den Top 5 auf und setzt darauf, leichter an Kapital ausländischer Investoren zu kommen. Kein Wunder, dass Segal und sein Kollege sich dafür starkmachen, dass die Offerte angenommen wird. Für Zuversicht sorgt, dass die Anteilseigner der Deutsche Wohnen im September mit über 99 % dem Projekt ihren Segen erteilt hatten. Da es große Überlappungen im Aktionariat gibt, dürften Institutionelle, die dort ihr Plazet gaben, auch hier bei der GSW dem Deal zustimmen und tauschen.Zudem verbessere man die Position in Berlin. Denn bisher standen beide Unternehmen vielfach in Konkurrenz zueinander und hatten sich gegenseitig überboten. Der Großteil der 150 000 Wohnungen liegt hier, entsprechend groß sei das Synergiepotenzial. Ist die GSW bisher auf die Hauptstadt ausgerichtet, so ist die Deutsche Wohnen auch im Rhein-Main-Gebiet, Rheinland, in Mitteldeutschland und im Raum Hannover präsent. Gewerbesteuerfreie StrukturIm August hatte die Deutsche Wohnen das seinerzeit 1,8 Mrd. Euro schwere Angebot für die GSW angekündigt – im Wege des Aktientausches, ohne Cash. Sie schafft neue Aktien, die von UBS und DZ Bank als Treuhänder gezeichnet werden und als Sacheinlage GSW-Aktionären zum Tausch zur Verfügung stehen sollen. Dies soll ermöglichen, 94,9 % der GSW zu übernehmen. Für weitere Andienungen werden als Optionsaktien 6,6 Millionen neue Papiere geschaffen, die zum Preis von 14,16 Euro von der Deutschen Bank gezeichnet werden, die sie gegebenenfalls weiterreicht. Die Zweiteilung in 94,9 und 5,1 % folgt daraus, dass Immobilienkäufe unter 95 % gewerbesteuerfrei gestellt sind. Insofern sollen für einen längeren Zeitraum beide Gesellschaften nebeneinander bestehen bleiben.Die GSW-Aktionäre erhalten für 20 ihrer Aktien 51 neue Deutsche-Wohnen-Papiere. Auf Basis der aktuellen Kurse geht es um ein Volumen von rund 1,7 Mrd. Euro. Erforderlich ist, das 75 % der GSW-Aktionäre zustimmen. Die Dividende soll künftig 60 % des operativen Gewinns (FFO) ausmachen, dies sei für wert- und dividendenorientierte Anleger gleichermaßen interessant. Die GSW hat allerdings bisher 65 % ausgeschüttet, die Deutsche Wohnen kam auf 50 %. Gestern waren die GSW 1,6 Mrd. und die Deutsche Wohnen 2,2 Mrd. Euro schwer.