Von Annette Becker, Düsseldorf

Die auf Handels- und Büroimmobilien spezialisierte Hamborner Reit arbeitet am Portfolioumbau. Konkret wollen sich die Duisburger aus Einzelhandelsimmobilien in Innenstadtlagen zurückzuziehen und zugleich stärker in „Immobilien mit Wertschöpfungspotenzial“ investieren, wie Vorstandschef Niclas Karoff im Gespräch mit der Börsen-Zeitung sagt. „Die Entscheidung zum Rückzug aus Einzelhandelsimmobilien in zentralen Innenstadtlagen wurde schon vor Ausbruch der Pandemie getroffen. Durch Corona hat sich der Prozess jedoch beschleunigt“, erläutert Karoff.

Vom 80 Immobilien umfassenden Portfolio entfallen etwa 60 % auf den Einzelhandel und 40 % auf Büros. Das Gros der Einzelhandelsimmobilien ist jedoch an Lebensmitteleinzelhändler und Drogisten, also die klassischen Nahversorger, vermietet und damit an Gewinner der Pandemie. Nur acht Objekte mit einem Verkehrswert von etwa 100 Mill. Euro entfallen aktuell noch auf sogenannte Highstreet-Immobilien, für die Käufer gesucht werden. Für zehn Immobilien in City-Lagen haben die Duisburger im Vorjahr schon Verkaufsverträge unterschrieben.

Die Nachfrage nach dieser Art von Immobilie sei pandemiebedingt zwar geringer geworden. Doch gebe es ausreichend langfristig orientierte Interessenten, zumal die zum Verkauf gestellten Objekte über sehr gute Mikrolagen verfügten, gibt sich der CEO zuversichtlich. Dennoch ist der Zeitpunkt angesichts der Probleme im stationären Einzelhandel in den Innenstädten nicht optimal.

Auch bei Hamborner hat die Pandemie erste Spuren hinterlassen, wenngleich das Unternehmen nach Einschätzung von Karoff bislang gut durch die Krise gekommen ist. So seien die Mieten in der zweiten Jahreshälfte 2020 wieder zu knapp 99 % eingegangen, untermauert der Vorstandschef seine Aussage. Mit Beginn des zweiten Lockdowns im Dezember sei die Quote allerdings erneut auf 94 % bis 95 % zurückgegangen.

Die jüngst veröffentlichte Prognose für den laufenden Turnus, in der von einem Mietrückgang zwischen 2 % und 7 % und einem Einbruch im operativen Mittelzufluss (Funds from Operations, FFO) zwischen 10 % und 20 % ausgegangen wird, hängt jedoch nicht nur mit den Folgen der Viruskrise zusammen; wenngleich die mit der Seuche verbundene Unsicherheit in der breiten Prognosespanne zum Ausdruck kommt. Berücksichtigt sei darin auch, dass Immobilienverkäufe nicht eins zu eins durch Ankäufe kompensiert werden könnten, erläutert Karoff. Zudem gelte es zu berücksichtigen, dass die Instandhaltungsinvestitionen 2020 deutlich geringer ausgefallen seien. Das werde sich 2021 umkehren.

Hinter dem Strategieschwenk steckt die Idee, das Portfolio durch aktives Management mit der Chance auf Zusatzrendite zu versehen. „Bislang waren wir ein klassischer Bestandshalter. Zukünftig wollen wir das Portfolio aktiver managen und hierdurch zusätzlichen Wert generieren, ohne die Hamborner-DNA maßgeblich zu verändern“, umschreibt Karoff. Die Rede ist vom Sahnehäubchen. Letztlich wird die Buy-and-hold-Strategie um den Verkaufsaspekt erweitert.

Das defensiv ausgerichtete Portfolio soll mit „Immobilien mit Wertschöpfungspotenzial“ angereichert werden. Letztere sollen im Endzustand einen Anteil von 10 % bis 20 % am Gesamtportfolio ausmachen, sagt Karoff. Den Fokus auf die beiden Asset-Klassen Einzelhandel und Büro will Hamborner gleichwohl beibehalten. „Der Kapitalmarkt präferiert fokussierte Geschäftsmodelle“, be­grün­det der seit gut einem Jahr amtierende Vorstandschef. „Auf der Portfolioseite steigt unsere Risikobereitschaft etwas“, gibt Karoff die Marschrichtung vor und dürfte damit auch die Hoffnung verbinden, der Aktie einen Kursimpuls zu geben. Denn mit dem Kurs von aktuell 9,16 Euro ist Karoff alles andere als zufrieden. Das ist insofern verständlich, als der SDax-Wert damit trotz der im Vorjahr erforderlichen Be­stands­ab­wer­tung noch immer um 18 % unter dem Net Asset Value gehandelt wird.

Mehr Kreativität hat sich Hamborner auch hinsichtlich der Finanzierung auf die Fahnen geschrieben. „Wir wollen die Finanzierungsstruktur weiter optimieren und uns mittelfristig neben den Geschäftsbanken auch den Kapitalmarkt als mögliche Fremdfinanzierungsquelle erschließen“, führt Karoff aus. Nachgedacht werde zugleich über kürzere Finanzierungslaufzeiten. „Auf der Finanzierungsseite behalten wir unser defensives Profil bei, wollen aber flexibler werden“, umreißt der Hamborner-Chef das Vorhaben. Nicht gerüttelt werde am Verschuldungsprofil. „Mit einem Loan to Value von 45 % fühlen wir uns derzeit wohl.“ Hier werde es keine substanziellen Verschiebungen geben.