ge Berlin – Noch vor der Sommerpause will die Immobilienfirma Ado Properties einen Börsengang an den Prime Standard der Frankfurter Börse wagen. Mit einer Mischung aus Kapitalerhöhung und der Abgabe vorhandener Aktien aus dem Bestand der in Tel Aviv börsennotierten Ado Group will die Berliner Tochter mindestens 400 Mill. Euro erlösen. Mit dem frischen Geld will das vor neun Jahren gegründete Unternehmen seinen Verschuldungsgrad drücken, vor allem aber neue Wohnungsbestände erwerben. “Wir wollen unser Portfolio mittelfristig auf 30 000 Einheiten verdoppeln”, sagte Vorstandschef Rabin Savion der Börsen-Zeitung. “Nachhaltige” FinanzierungDie bislang als Swallowbird Trading & Investments firmierende Immobiliengesellschaft ist ausschließlich auf Berlin fokussiert. Seit 2006 wurde ein Immobilienportfolio aufgebaut, dessen knapp 14 000 Wohnungen und 700 Gewerbeeinheiten auf etwa 1,2 Mrd. Euro taxiert werden. Fast die Hälfte des Wohnungsbestands wurde erst vor wenigen Wochen von Deutsche Wohnen für 375 Mill. Euro erworben. Ado sucht gezielt “unterentwickelte” Immobilien, die anschließend mit hohem Mitteleinsatz modernisiert werden. Diese Strategie ermöglicht es Ado, die seit Monatsbeginn in Berlin geltende Mietpreisbremse zu umgehen. In den vergangenen drei Jahren drehte die Gesellschaft die Mieten um durchschnittlich 6,2 % pro anno hoch – und damit weit schneller als die ebenfalls auf Berlin spezialisierte Deutsche Wohnen. 2014 wurde das flächenbereinigte Mietwachstum auf 8,0 % angehoben “und in dem zum 31. März 2015 endenden Zwölfmonatszeitraum stieg dies sogar auf 8,5 %”, wirbt der Börsenaspirant bei Investoren. Zudem bestehe noch immer ein Anpassungspotenzial bei den Marktmieten von rund 22 %.Zudem begann die Firma im vergangenen Jahr Immobilien gezielt in Eigentumswohnungen umzuwandeln.Streng genommen kündigt Ado ihren geplanten Börsengang allgemein für das Jahr 2015 an. Üblich ist jedoch, dass das IPO nach einer solchen Mitteilung binnen vier bis sechs Wochen über die Bühne geht. Die Nachrichtenagentur Reuters hatte vor Monaten von Insidern erfahren, dass Ado Properties eine Bewertung von etwa 800 Mill. Euro anstrebe – womit der künftige Free Float etwa die Hälfte des Grundkapital halten würde. Savion wollte sich dazu nicht äußern. Eine Alternative zum geplanten Listing werde jedoch nicht verfolgt, betonte er: “Das Ziel des Börsengangs ist, unser Portfolio auszubauen, nicht ein Übernahmeziel für ein anderes Unternehmen zu werden.” Erst zu Wochenbeginn hatte die Parfümeriekette Douglas ihr geplantes IPO abgesagt und wurde stattdessen direkt an den Finanzinvestor CVC veräußert.Zugleich betont der Vorstand die “nachhaltige” Finanzierungsstruktur, die vor allem aus abgesicherten Hypothekendarlehen mit Fremdkapitalkosten von rund 2,6 % bestehe. Diese enthielten keine wesentlichen Fälligkeiten bis 2018 und wiesen eine Laufzeit von im Schnitt sechs Jahren auf. Zum Ende des ersten Quartals wies Ado einen Verschuldungsgrad (LTV-Ratio) von 57 % aus. Nach dem IPO strebt das Management eine Ratio von 45 bis 50 % an, die schnelle Zukäufe mit den Erlösen aus der Kapitalerhöhung ermögliche. Die angekündigten “attraktiven, kontinuierlichen” Dividenden wollte Savion nicht beziffern. Als Ebitda-Marge (Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen zum Umsatz) nennt er für das Vorjahr 77 %.Kempen und UBS sind als Joint Global Coordinators und Joint Bookrunners mandatiert, Barclays und die Commerzbank als zusätzliche Joint Bookrunners. Arbireo Capital agiert als Prozessmanager und alleiniger Finanzberater.—– Wertberichtigt Seite 8