Der Wohnungskonzern LEG steht vor einer weiteren Abwertung seines Immobilienvermögens. Das Management rechnet nach eigenen Angaben mit Werteinbußen im mittleren einstelligen Prozentbereich zum Ende des laufenden Quartals. Anders als Wettbewerber Vonovia hat LEG keine außerplanmäßige Neubewertung im Startquartal vorgenommen, sondern bleibt bei den üblichen Wertermittlungen im zweiten und im vierten Quartal. Vonovia hat per Ende März 3,6% auf den Verkehrswert des Bestands vom Jahresende 2022 abgeschrieben.

Die absehbaren Werteinbußen führt LEG auf das “deutlich anspruchsvollere Zinsumfeld” zurück. Weitere Angaben zum mutmaßlichen Wertverlust seien derzeit nicht möglich, da es nach wie vor nur wenige Transaktionen gebe. In der zweiten Hälfte 2022 hatte LEG den Bestand um 4% abgewertet, nachdem in der ersten Jahreshälfte 6,1 % Wertzuwachs verbucht worden waren. Ende März 2023 stand das Immobilienvermögen mit 20,4 Mrd. Euro in den Büchern.

Bestätigt sieht sich LEG in der neuen Geschäftsstrategie, die auf Kapital- und Liquiditätsschonung ausgerichtet ist. Der AFFO sei nämlich im Startquartal um 7,6% auf 54,9 Mill. Euro gestiegen. Aufgrund saisonaler Einflüsse lasse sich dieser Betrag aber nicht eins zu eins auf das Gesamtjahr hochrechnen.

Die Düsseldorfer haben den AFFO, also den um aktivierte Investitionsausgaben bereinigten FFO (Funds from Operations), im vergangenen November zum neuen Leitindikator für den Ertrag befördert. Er reflektiere den frei verfügbaren Cashflow, erläutert das Unternehmen.

Abwarts ging es dagegen mit dem FFO, dem operativen Ergebnis aus der Vermietung, das früher im Fokus stand. Diese Kennzahl gab um 15% auf 103,2 Mill. Euro nach. Bei den Investitionen tritt LEG auf die Bremse. Sie gingen im ersten Quartal trotz inflationsbedingter Preissteigerungen um 16,5% auf 6,59 Euro je Quadratmeter zurück.

Weiter wenig Bewegung gibt es bei den geplanten Verkäufen. Im Berichtsquartal veräußerte LEG 434 Einheiten und holte dabei im Schnitt den Buchwert herein. Abgestoßen wurden ein Portfolio mit 219 Einheiten und kleine Losgrößen in Gebieten Ostdeutschlands, die nicht als Kernregion gelten. Insgesamt stehen 5000 Wohnungen zum Verkauf, um Schulden abzubauen.

Die 2023 ausstehenden Fälligkeiten belaufen sich nach Firmenangaben auf lediglich noch 53 Mill. Euro. Die 2024 fällige 500-Mill.-Euro-Anleihe will LEG zum Teil aus dem Barbestand und zum Teil mit neuen Finanzierungen zurückzahlen. Durch Barmittel, Commercial-Paper-Programm und syndizierte Betriebsmittellinien verfüge man über eine solide Liquiditätsreserve, heißt es. LEG könne sich weitgehend unabhängig vom Anleihemarkt bewegen, wobei die Finanzierungsplanung bis 2026 reicht.

Zentrale Kennzahlen lägen auf Kurs, versichert der Vermieter und bestätigt die AFFO-Jahresprognose von 125 Mill. bis 140 Mill. Euro. Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,8% zu – das Jahresziel beträgt 3,3 bis 3,7%. Im Schnitt beträgt die Kaltmiete jetzt 6,44 Euro je Quadratmeter. Laut der Privatbank Berenberg hat LEG bei den wesentlichen finanziellen Kennziffern die Erwartungen der Bank leicht übertroffen. Analyst Kai Klose rechnet nunmehr mit einem etwas stärkeren Wertrückgang des Portfolios als bisher.

Zufrieden zeigt sich LEG mit der Aufnahme von Luft-Luft-Wärmepumpen, die mit warmer Luft statt mit Wasser heizen, in das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Das sei zunächst nicht vorgesehen gewesen. “Im intensiven Dialog mit den relevanten Ministerien” sei es gelungen, dass Luft-Luft-Wärmepumpen mit herkömmlichen Wärmepumpen rechtlich gleichbehandelt würden. LEG baut nun darauf, dass die nach GEG zulässigen Technologien diskriminierungsfrei gefördert werden. Der Konzern will Wohnungen mit dezentralen Heizsystemen wie Gasetagenheizungen auf Luft-Luft-Wärmepumpen, die wie eine Klimaanlage arbeiten, umstellen. Der Rollout der Anlagen und die Verhandlungen mit Partnern seien angelaufen.