Das vor dem Börsengang stehende Immobilienunternehmen LEG will expandieren. 10 000 Wohnungen in den nächsten zwei Jahren seien ohne Kapitalerhöhung realistisch, hieß es zum Start der Werbetour bei Investoren. Bei denen will die Gesellschaft auch mit einer Ausschüttungsquote von 65 % punkten.wb Frankfurt – Als zum bisher letzten Mal hierzulande ein Schwergewicht früh im Jahr an die Börse ging, war es die Deutsche Börse – Anfang Februar 2001 mit einem Volumen von 1,1 Mrd. Euro. 2013 hat das Wohnimmobilienunternehmen LEG frühzeitig die Premiere vor – mit einer Emission, die in der Mitte der Preisspanne gut 1,3 Mrd. Euro ausmacht. Foruhar Madjlessi von der Deutschen Bank, die neben Goldman Sachs Konsortialführer ist, geht davon aus, dass LEG “spätestens bei der zweiten Index-Überprüfung in diesem Jahr in den MDax aufgenommen wird”. Der angepeilte Börsenwert von 2,2 Mrd. bis 2,5 Mrd. Euro würde dafür reichen. Dort trifft die LEG auf die Wettbewewerber Gagfah, Deutsche Wohnen, GSW und TAG. Insbesondere an Deutsche Wohnen (die ihre Ursprünge in der Deutschen Bank hat) und GSW, die Goldman Sachs 2011 aus ihrem Portfolio an die Börse brachte, richten die Banken die Bewertung aus.Am unteren Ende der von 41 bis 47 Euro reichenden Preisspanne liege der Abschlag zum Nettovermögenswert bei 10 %, am oberen Ende ergebe sich eine Prämie von 3 %, sagte Thomas Schweppe von Goldman Sachs zu Beginn der Werbetour bei Investoren. LEG-Finanzchef Eckhard Schultz hält den NAV (in Epra-Abgrenzung) indes eher für ein “hypothetisches Konstrukt”, da er die Bewertung nicht realistisch widerspiegle. Im Handel per Erscheinen wurden zu Wochenbeginn gestern Kurse von 44 bis 46,50 Euro genannt. Höhere VerschuldungDie LEG selbst wirbt mit einer Dividendenausschüttung von geplanten 65 % des operativen Ergebnisses (Funds from Operations, kurz FFO) und einer Akquisitionspolitik, welche die eigene “skalierbare Plattform” nutzen soll. Die LEG habe jetzt die Wachstumsphase eingeläutet, insbesondere durch Akquisitionen, sagte Vorstandschef Thomas Hegel am Montag in Frankfurt. Bevor er aber den Kapitalmarkt anzapfe – beim IPO machen allein die beiden Altgesellschafter Goldman Sachs und Perry Capital Kasse – wollen die Düsseldorfer ihre liquiden Mittel von 170 Mill. Euro nutzen, um mit Schuldenhebel etwa 10 000 Wohnungen für rund 750 Mill. Euro zuzukaufen. Die LEG beabsichtige, das bislang im Vergleich mit den anderen Wohnungsunternehmen niedrige Fremdkapital – eine Loan-to-Value-Ratio von 48 % – bei Akquisitionen auf 65 % zu erhöhen, um über das Portfolio hinweg auf den Zielwert von 55 % zu kommen, sagte Finanzchef Schultz. Auf absehbare Zeit will sich die LEG dabei auf die Heimat Nordrhein-Westfalen konzentrieren, wo der Markt sehr fragmentiert sei.Geplant ist, dass Goldman Sachs und Perry bis 57,5 % des Kapitals umplatzieren und damit bis zu gut 1,4 Mrd. Euro einnehmen. Damit liegt das IPO in der Größenordnung von Telefónica Deutschland vom Herbst. Die Erstnotiz ist für den 1. Februar geplant. Für 2012 werden 16 % des FFO ausgeschüttet.Die Staatsschuldenkrise lässt bei niedrigen Zinsen die Investoren zu Immobilienanlagen als sicherem Hafen greifen, auch indirekt in Aktien der Branche. Die Bewertungen am Aktienmarkt steigen, und die Volatilität ist vergleichsweise niedrig. Außerdem ventiliert das wesentlich größere Wohnungsunternehmen Deutsche Annington, dem Beobachter Chancen auf den Dax-Einzug einräumen, für das vierte Quartal ihr IPO.Vor allem werden nach Schätzungen der Banken aufgrund der “Investor Education” professionelle Anleger aus Großbritannien mit 40 bis 45 % des Volumens zugreifen, auf Amerikaner könnten 25 bis 30 % entfallen und vielleicht 15 % auf deutsche Institutionelle. Dass schon zum Börsengang angestrebt wird, die Mehrheit der Gesellschaft in den Streubeitz zu geben, wird von den Banken damit begründet, dass es der explizite Wunsch der Investoren sei, eine liquide Aktie mit großem Free Float zu haben. Mieten steigen moderatDie LEG setzt darauf, in den Mieteinnahmen noch zuzulegen. Zwar sei der Bestand gut vermietet, weil man sich auf Haushalte mit niedrigen Einkommen ausrichte, wobei die Durchschnittsmiete (4,85 Euro pro Quadratmeter) bei 312 Euro pro Quartier und Monat liege. 20 % der Bleiben sind an Hartz-IV-Empfänger vermietet. Hier sorgt also der Staat für einen stabilen, pünktlich eingehenden Cash-flow. Das Mietniveau im Bestand liege um 13 % unter den marktüblichen Preisen, sagte der für das operative Geschäft zuständige Vorstand Holger Hentschel. “Unsere Aufgabe ist es, diese Lücke nach und nach zu schließen.” Pro Jahr sei eine Anhebung um 2 bis 3 % realistisch.