Von Martin Dunzendorfer, Frankfurt Unattraktive Offerte Demire, deren Fokus auf Gewerbeimmobilien für mittelständische Unternehmen in Deutschland liegt (Büros 60 %, Retail 31 %), beabsichtigt, bis zu zwei Millionen Aktien – dies entspricht bis zu 1,86 % des Grundkapitals – gegen Zahlung von 4,45 Euro je Aktie zurückzuerwerben. Die Annahmefrist begann am 26. Juni und endet voraussichtlich am 13. Juli um Mitternacht. Gemessen am gegenwärtigen Aktienkurs von rund 4,40 Euro – was zu einer Marktkapitalisierung von 474 Mill. Euro führt – erscheint die Offerte eine Überlegung wert. Allerdings lag der Kurs im Februar, vor dem Kollaps der Aktienmärkte infolge der Coronakrise, in der Spitze bei 5,82 Euro.Hintergrund des Angebots ist die Einschätzung, dass Demire auf dem derzeitigen Kursniveau unterbewertet ist. Denn die Panikverkäufe im Februar und März haben auch die Papiere von Gewerbeimmobilien-Unternehmen unter Druck gebracht, und Demire war da keine Ausnahme. Brückner weist jedoch darauf hin, dass der Net Asset Value (NAV) per Ende März bei 6,38 Euro lag – also rund 2 Euro über dem aktuellen Kurs. Insofern ist der Zeitpunkt für einen Rückkauf durch Demire günstig.Durch Rückkäufe wird der Streubesitz weiter sinken; er liegt bei nur 11,4 %. Mehrheitsaktionär ist Apollo, eine Private-Equity-Gesellschaft aus den USA, die im Februar 2018 mit einer Barkapitalerhöhung (Bezugspreis: 4,35 Euro) bei Demire eingestiegen ist und inzwischen 64,1 % hält. Zweiter Großaktionär ist die Wecken-Gruppe mit 24,5 %.Demire sucht nach unterbewerteten Standorten und Objekten in B-, C- und D-Städten. “Der Mietpreis liegt im Schnitt bei 8 bis 9 Euro je Quadratmeter”, sagt Brückner im Gespräch auf der Frühjahrskonferenz, die dieses Jahr virtuell als “Online 1on1 Summer Summit” durchgeführt wird. Trotz eines insgesamt “heterogenen Mietermixes” heben sich die beiden größten Mieter – abgesehen von der öffentlichen Hand, die über 10 % der Mieteinnahmen auf sich vereinige – vom Rest ab: “Die Deutsche Telekom steht – nachdem sie vor ein paar Jahren für mehr als 25 % der Mieterträge stand – noch für rund 18 % der Mieteinnahmen. Dahinter folgt Karstadt mit etwa 5 %”, erklärt der Finanzchef. Während vor einem Jahr Analysten den hohen Anteil der Telekom moniert hätten, so Brückner, habe sich die Einstellung des Marktes zum Dax-Konzern als Mieter wegen des stabilen Cash-flow und der damit sicheren Mietzahlungen “fast um 180 Grad gedreht”. Der Finanzchef räumt aber ein, dass der angekündigte Personalabbau der Telekom und deren beabsichtigte Verdichtung der Standorte auf A- und B-Städte den Anteil an den Demire-Mieteinnahmen zurückgehen lassen könnten. Schwierig und unsicher ist die Lage beim Mieter Galeria Karstadt Kaufhof. Bei dem Unternehmen ende nun das Schutzschirmverfahren. Niemand könne derzeit mit Sicherheit sagen, wie es mit den fünf Warenhäusern, die Demire an Karstadt vermietet hat, weitergehen wird. Brückner zufolge haben die fünf Immobilien einen Portfoliowert von rund 60 Mill. Euro – was im Verhältnis zum Gesamtportfoliowert von Demire von etwa 1,53 Mrd. Euro (31. März) gesehen werden sollte.Auch das im März erlassene Covid-19-Insolvenzaussetzungsgesetz, das bis Ende Juni 2020 begrenzt ist und Mietern erlaubt, ihre Miete nicht oder nicht komplett zu zahlen, bringt Brückner nicht in Rage. “Da die Mietzahlungen in der Regel bereits am Anfang eines Monats geleistet werden, hatte die Pandemie nur geringe Auswirkungen auf die Quartalszahlen von Demire”, sagt der CFO. Auch für das zweite Quartal seien die Folgen moderat. “Die ausstehenden Mietzahlungen für den Monat April belaufen sich auf 1,1 Mill. Euro und für Mai auf 1,2 Mill. Euro. Bis zum 15. Juni kamen 1,4 Mill. hinzu, was in Summe 3,7 Mill. Euro ergibt oder einem Anteil von insgesamt 4,1 % der derzeitigen jährlichen Vertragsmiete von 90 Mill. Euro entspricht.” Der Finanzchef weist darauf hin, dass die ausstehenden Mieten ja zum größeren Teil nicht verloren seien; vielmehr sei – abgesehen von insolvent gewordenen Mietern – mit Nachzahlungen zu rechnen. Prognose zurückgezogen Am 9. April hatte der Vorstand wegen der Unsicherheit über den weiteren Verlauf der Covid-19-Krise beschlossen, die am 18. März veröffentlichte Prognose zu den Mieterträgen sowie den Funds From Operations (FFO I) für 2020 zurückzuziehen. Bis dahin hatte Demire geplant, aus der Vermietung des Immobilienbestands Erträge von 90 bis 92 (i. V. + 11 % auf 81,8) Mill. Euro zu erwirtschaften und auf Basis der erwarteten Mieterträge ein FFO-I-Ergebnis in der Spanne von 40 bis 42 (34,5 nach 23,4) Mill. Euro zu erzielen. Zwar hinterlässt Brückner den Eindruck, dass die Geschäfte von Demire trotz der Krise nicht viel schlechter laufen als zu Jahresbeginn, eine neue Prognose lehnt er aber ab – auch mit dem Hinweis auf die Folgen einer möglichen zweiten Welle.Anfang des Monats hatte Moody’s das Rating “Ba2” mit stabilem Ausblick bestätigt. Die Agentur begründete dies mit einem verringerten Verschuldungsniveau, sich positiv entwickelnden Portfoliokennzahlen und den größeren finanziellen Sicherheiten von Demire. Nach Aussage von Brückner wird auch S&P in Kürze ihr Rating (“BB”) bestätigen.Demire senkte durch eine strukturierte Refinanzierung im Vorjahr die durchschnittliche nominale Fremdkapitalverzinsung im Jahresvergleich um etwa 120 Basispunkte auf 1,8 % zum 31. März 2020. Auch der Nettoverschuldungsgrad (LTV) sank auf 45,4 % nach 46,7 % Ende 2019. “Mittelfristig streben wir ein Investment-Grade-Rating an”, sagt der CFO.