Der Wohnungsvermieter Peach Property steht vor einer Verdoppelung seines Immobilienportfolios. Nach dem Erwerb von 5 450 Wohnungen kündigt CEO Thomas Wolfensberger weitere Übernahmen an. Das Bestandsvolumen, das Ende 2019 bei 1,1 Mrd. sfr lag, soll auf 2 Mrd. sfr wachsen.Von Helmut Kipp, FrankfurtMit der jüngsten Akquisition steigt der Bestand von Peach Property um 42 % auf 18 300 Wohnungen, die mit 1,5 Mrd. sfr bewertet sind. Die erworbenen Einheiten befänden sich überwiegend in den nordrhein-westfälischen Städten Recklinghausen, Bochum, Essen und Gelsenkirchen sowie in Kaiserslautern und Neubrandenburg, erläutert Wolfensberger im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Der Ende Juli vereinbarte Deal soll bis Jahresende abgeschlossen sein. Die erwarteten Mieteinnahmen der Gruppe klettern damit um rund 40 % auf mehr als 86 Mill. sfr im Jahr.Zum Kaufpreis macht der CEO keine Angaben. Analysten veranschlagen die Rendite auf 5,5 %, was bei 22 Mill. sfr jährlicher Nettokaltmiete auf einen Preis von 400 Mill. sfr hinausläuft – eine Schätzung, die Wolfensberger als “nicht unplausibel” bezeichnet.Das Unternehmen hat seinen Sitz in Zürich, ist aber auf Bestandshaltung in Deutschland ausgerichtet. Die Projektentwicklung spielt inzwischen nur noch eine untergeordnete Rolle. Anders als zum Beispiel Deutsche Wohnen, die sich auf Metropolregionen in Deutschland fokussiert, favorisiert Peach B-Städte wie Oberhausen, Essen, Dortmund und Kaiserslautern. Hier sind die Kaufpreismultiplikatoren geringer und die Anfangsrenditen höher als an Top-Standorten wie Berlin, München, Hamburg und Stuttgart.Eine kurzfristige Lösung strebt Peach für die bisher geltende Kaufbeschränkung für ausländische Investoren an. Ein Wegfall dieser Begrenzung werde zusätzliche Aktiennachfrage generieren, ist Wolfensberger überzeugt. Bisher dürfen maximal 25 % der Anteile von Schweizer Wohnungsgesellschaften wie Peach bei Nichtschweizern liegen. Peach bewege sich an dieser Obergrenze und müsse daher bisher laufend prüfen, ob Aktienkäufe von Ausländern eingetragen werden könnten. Zu den wichtigsten Aktionären gehört Wolfensberger, der Ende Dezember 11,5 % der Anteile hielt. Bei der Kreissparkasse Biberach lag ein Paket von 6,6 %.”Unser Geschäftsmodell beruht darauf, Leerstände zu kaufen und wegzumanagen und die Zufriedenheit der Mieter zu steigern”, erläutert Wolfensberger. Er strebt Mietrenditen von 5 % oder mehr an: “Das gibt es in Hamburg oder München nicht.”Als Kriterien für Akquisitionen nennt der 1972 geborene CEO eine positive Demografie, ausreichend hohe Anfangsrenditen und Entwicklungspotenzial bei den Mieten etwa durch unter dem Marktschnitt liegende Bestandsmieten und Leerstände. Am liebsten kauft Wolfensberger an Standorten, an denen die Gesellschaft bereits stark vertreten ist. Bei einer neuen Region sollte der angebotene Bestand mindestens 1 000 Wohnungen umfassen. SkaleneffekteKurz- bis mittelfristig soll das Immobilienportfolio auf 2 Mrd. sfr wachsen. Dieses Ziel impliziert einen Gesamtbestand von etwa 25 000 Wohnungen. Es sei “nicht auszuschließen”, dass die dafür notwendige Akquisition noch im zweiten Halbjahr erfolge, sagt Wolfensberger.”Durch die Integration der neuen Bestände in unsere volldigitale Plattform können wir weitere Potenziale durch eine effiziente gemeinsame Verwaltung mit dem vorhandenen Bestand heben”, sagt Wolfensberger, der seit 2007 als CEO von Peach fungiert und zuvor den von ihm gegründeten Finanzsoftware-Anbieter Swissrisk leitete. Die Akquisitionen sorgen für Skaleneffekte, da die Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten unterproportional steigen. Beim Management der Bestände verfolgt Peach einen integrierten Ansatz, der die digitale Infrastruktur mit physischer Präsenz, sogenannten Peach Points, kombiniert. Das soll dazu beitragen, schneller zu vermieten und Schadensmeldungen effizienter zu bearbeiten. Ziel seien zufriedene Mieter, betont Wolfensberger. Bislang gibt es sieben Peach Points, drei weitere sind geplant. Die Servicezentren seien gut zu erreichen und zu normalen Bürozeiten geöffnet. Damit wolle man sich von der Branche absetzen, die meist nur Mietersprechzeiten für wenige Stunden in der Woche anbiete.Die aktuelle Expansion nimmt Wolfensberger zum Anlass, “zu Ende 2020 die Aufnahme einer nachhaltigen Dividende ins Auge zu fassen”. In den vergangenen Jahren waren die Aktionäre leer ausgegangen. SRC Research schätzt die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2020 auf 1 sfr je Aktie. Anleihe platziertFinanzieren will Wolfensberger die jüngste Akquisition mit einer Kombination aus Eigen- und Fremdkapital, wobei der Verschuldungsgrad (Loan to Value), der Ende Juni bei 59,9 % lag, unter 60 % bleiben soll. Analysten halten die Begebung einer weiteren Wandelanleihe oder einer Hybridanleihe für möglich. Den Kapitalmarkt hat Peach zuletzt im November 2019 mit einer Unternehmensanleihe über 250 Mill. Euro in Anspruch genommen. Der Bond ist mit einem Zinssatz von 3,5 % ausgestattet und läuft bis Februar 2023.In den ersten sechs Monaten zogen die Mieterlöse infolge der 2019er Ankäufe um 42 % auf 27,4 Mill. sfr an. Die Mietsteigerung auf vergleichbarer Basis wird mit 5,4 % angegeben. Das sei ein Rekordwert, heißt es in dem am Dienstag vorgelegten Zwischenbericht. Der Leerstand sei trotz Corona-Pandemie verringert worden. Unter Ausklammerung steuerlicher Einmaleffekte sei der operative Ertrag (Funds from Operations) je verwässerter Aktie um ein Fünftel auf 0,50 sfr gestiegen.