ab Düsseldorf – Hatte die Deutsche Wohnen bei der geplanten Übernahme der LEG Immobilien auf eine die Bonitätsnote schonende Aktienofferte gesetzt, könnte die am Mittwoch lancierte Gegenofferte von Vonovia für das Unternehmen nun zu einer Ratingverschlechterung führen. Standard & Poor’s (S & P) zumindest überprüft das Emittentenrating der Deutsche Wohnen (“A-“) vor diesem Hintergrund auf eine mögliche Herabstufung um eine Stufe.Der Grund ist, dass die kombinierte Gesellschaft, an der die Aktionäre der Deutsche Wohnen letztlich bis zu gut einem Drittel der Anteile halten könnten, eine im Vergleich zum Status quo höhere Verschuldung ausweist. Wie Vonovia am Vortag angekündigt hatte, würde der Loan-to-Value (LTV) auf bis zu 55 % steigen – der genaue Wert ist von der Annahmequote abhängig, gefordert werden mindestens 50 % plus 1 Aktie -, während die Deutsche Wohnen derzeit mit einem LTV von lediglich 41,6 % unterwegs ist.Folgerichtig bestätigen die Bonitätswächter das Rating für Vonovia mit “BBB+” und behalten den stabilen Ausblick bei. Das operative Ergebnis decke die jährliche Zinslast mehr als 1,8-mal ab und auch der LTV verharre unter der kritischen Marke von 60 %, heißt es zur Begründung. Einen Pluspunkt erhält Vonovia auch für die Zusicherung, den LTV mittelfristig wieder in Richtung 50 % zurückführen zu wollen.Gleichwohl werde ein Teil der Größenvorteile aus der Kombination dadurch aufgewogen, dass Deutsche Wohnen einen großen Betrag an besicherten Schulden mitbringe, so dass die Halter der bestehenden, unbesicherten Vonovia-Anleihen schlechter gestellt werden. Kurzfristig werde Vonovia das Ziel verfehlen, mindestens 50 % des Reinertrags (Net Operating Income, NOI) mit grundschuldfreien Immobilien zu erwirtschaften. Vonovia habe allerdings zugesagt, die Schwelle von 50 % bis September 2016 dauerhaft zu überschreiten. Nach Einschätzung der Ratinganalysten haben die Bochumer einen praktikablen Plan, um dieses Ziel auch zu erreichen.