Die neuerlichen Short-Angriffe auf CPI Properties haben bisher kaum nachhaltige Auswirkungen auf die Anleihekurse des Immobilienkonzerns. Die Bondnotierungen der vom tschechischen Oligarchen Radovan Vitek kontrollierten Gruppe kamen zu Wochenbeginn nur kurz unter Druck, nachdem der Hedgefonds Muddy Waters mit einem zweiten Bericht nachgelegt hatte. Muddy Waters behauptet, die Vermögenswerte von CPI seien zu hoch bewertet und Vitek habe das Unternehmen ausgeplündert. Am Donnerstag folgte ein dritter Report, der diverse Transaktionen untersucht und den Verdacht äußert, dass Geld der Anleihegläubiger zur Geldwäsche über eine Villa in St. Tropez verwendet worden sei.

Den ersten Bericht hatte Muddy Waters am 21. November 2023 publiziert. Daraufhin waren die Bondkurse deutlich abgesackt. Sie erholten sich aber bald und legten im Januar sogar kräftig zu. Muddy Waters hat nach eigenen Angaben CPI-Anleihen leerverkauft, profitiert also von fallenden Notierungen. Die CPI-Aktien sind ebenfalls gelistet, eignen sich aber kaum für Leerverkäufe, da sie wenig gehandelt werden.

CPI weist auch die neuen Reports scharf zurück. Wieder einmal habe Muddy Waters fadenscheinige Analysen und schädliche Terminologie verwendet, um ein Fehlverhalten zu unterstellen und ihre Short-Position zu stützen. Man werde abermals zeigen, dass Muddy Waters im Unrecht sei. Alle Transaktionen der Gruppe, „auch solche, die unkonventionell erscheinen mögen“, hätten einen klaren geschäftlichen Grund. Der erste Bericht habe keine Auswirkungen auf den Zugang zu Liquidität, Veräußerungen oder andere strategische Pläne gehabt, versichert CPI.

Mit Immobilien im Wert von 20,3 Mrd. Euro zählt CPI Property zu den großen Playern in Europa. Auch die beiden österreichischen Firmen Immofinanz und S Immo gehören zu dem Konglomerat. Der Netto-Verschuldungsgrad, gemessen am Verkehrswert der Immobilien, liegt bei 50,6% (Stand Ende September 2023). Dabei finanziert sich CPI zum erheblichen Teil über Anleihen. Der Konzern gibt das Bondvolumen im Halbjahresabschluss 2023 mit 4,26 Mrd. Euro an.

Hinzu kommen 1,62 Mrd. Euro Anleihen ohne Fälligkeitsdatum. Diese Perpetuals gelten laut IFRS als Eigenkapital, doch die Branchenorganisation Epra stuft sie als Fremdkapital ein. Das Rating liegt mit „BBB−“ von S&P und „Baa3“ von Moody’s am unteren Rand des Investment-Grade-Bereichs.

Der Immobiliensektor ist anfällig für Short-Attacken, da ultratiefe Zinsen Preise und Bewertungen lange stark nach oben getrieben haben. Nach dem Ende des Booms stellt sich die Frage, wie nachhaltig die Bilanzansätze sind. Der Wohnungskonzern Adler Group, die schwedische SBB und Vivion Investments, die Hotels und Bürogebäude besitzt, wurden ebenfalls Ziel von Leerverkäufern.

Das Berliner Büroportfolio scheine deutlich überbewertet zu sein, da die Wertansätze von der allgemeinen Marktentwicklung in Deutschland abwichen, schreibt Muddy Waters in dem am Montag dieser Woche vorgelegten zweiten Bericht. So habe das Gebäude in der Reuchlinstraße zwischen Juni 2018 und Dezember 2021 seinen Wert fast verdoppelt, ohne dass eine plausible Erklärung dafür zu finden sei. Zudem hält der Hedgefonds den gemeldeten Belegungsgrad für das Prager und das Warschauer Büroportfolio für überhöht. Dies impliziere, dass auch die Bewertung für diese Immobilien aufgebläht sei.

In Reaktion auf die November-Attacke hat das Unternehmen die Anwaltskanzlei White & Case beauftragt, Governance-Verfahren, Compliance und die erhobenen Vorwürfe zu überprüfen. Außerdem wurde eine interne Prüfung eingeleitet, die das Boardmitglied Jonathan Lewis, ein Anwalt für Immobilienrecht, überwacht. CPI hält Muddy Waters ein unzureichendes Verständnis von Immobilientransaktionen, unvollständige Recherchen und mangelnde Ortskenntnisse vor.