Der Wohnungskonzern Vonovia verkauft für 1 Mrd. Euro knapp 30% seiner Tochtergesellschaft Südewo an den US-Finanzinvestor Apollo. Damit gelingt Deutschlands größtem Immobilienunternehmen der Einstieg in Joint-Venture-Partnerschaften. Die Veräußerung von Minderheitsbeteiligungen stellt für die Bochumer eine alternative Form der Eigenkapitalbeschaffung dar. Der übliche Weg, die Emission neuer Aktien, ist infolge des abgestürzten Börsenkurses de facto versperrt.

Wie Vonovia mitteilt, bewertet die Transaktion das Südewo-Portfolio mit 3,3 Mrd. Euro. Das entspreche einem Abschlag von weniger als 5% zum Buchwert Ende vergangenen Jahres. Gemessen am fairen Wert Ende Juni 2022 ergebe sich ein Discount von unter 6%. Infolge der Transaktion könne Vonovia den diesjährigen Refinanzierungsbedarf vollständig decken. Der Verschuldungsgrad werde voraussichtlich um einen Prozentpunkt auf 44,1% des Immobilienvermögens zurückgehen.

CEO Rolf Buch schreibt dem Deal im Gespräch mit der Börsen-Zeitung strategische Bedeutung zu, die weit über die Milliarde hinausgehe: “Die Transaktion ist für uns ein Durchbruch.” Denn Vonovia verfüge nun über einen zweiten Topf, um Eigenkapital zu beschaffen. Es sei das erste Mal, dass ein Joint-Venture-Partner einsteigt, “und wahrscheinlich nicht das letzte Mal”.

Bei den Investoren, für die Apollo die Beteiligung erwirbt, handelt es sich laut Buch vorwiegend um US-Versicherungen. Sie erhielten einen überproportionalen Anteil der Südewo-Dividende, es gebe aber keine Garantie- oder Mindestverzinsung. Vonovia verfügt über eine langfristige Rückkaufoption nach fünf Jahren, die Investoren können laut Buch nach zehn Jahren aussteigen, wobei Vonovia dann ein Vorkaufsrecht hat. Die Verzinsung ist auf 6,95 bis 8,3% einschließlich Dividenden ausgelegt, so dass Vonovia laut den Angaben den Gewinn aus einer etwaigen Outperformance des Portfolios in voller Höhe einbehält.

Den Abschluss des Deals erwarten die Beteiligten gegen Ende Mai 2023. Vonovia werde die Bestände weiter kontrollieren, bewirtschaften und konsolidieren, heißt es. Für die Mieter ändere sich nichts. Die 2015 von Vonovia übernommene Südowo hält gut 21.000 Wohnungen in Baden-Württemberg.

Der Dax-Konzern hatte im vergangenen Jahr das Vorhaben angekündigt, langfristig orientierte Partner zu gewinnen, und im September 2022 den Startschuss für die Investorenansprache gegeben. Die aktuelle Transaktion sei ein erster Erfolg im Rahmen dieses neuen Ansatzes, erklärt der Konzern. Im vergangenen Herbst hieß es, auch die Bestände in Schweden würden für eine Partnerschaft vorbereitet.

Laut Buch untermauern die Konditionen “die Werthaltigkeit unseres Portfolios”. Die Transaktion sei ein wichtiger Schritt, um die Jahresziele zu erreichen. Die Aktionäre reagierten wohlwollend: Der Aktienkurs legte am Mittwoch im Handelsverlauf 6% zu. Die Investmentbank Goldman Sachs wertet dem Deal als wichtigen Schritt bei den geplanten Veräußerungen.

Zugleich macht das “Sunrise” genannte Projekt deutlich, dass sich der zuletzt nahezu geschlossene Transaktionsmarkt allmählich wieder öffnet. In den vergangenen Monaten war es angesichts rapide gestiegener Zinsen und fallender Immobilienpreise kaum zu größeren Deals gekommen. Laut Buch gibt es seit März mehr Interesse an Transaktionen. Kauf- und Verkaufsinteressenten fänden preislich wieder eher zusammen.

Die Einnahmen will Vonovia für das Liquiditätsmanagement und die Rückzahlung von Verbindlichkeiten verwenden. Die Hälfte der geplanten Verkaufserlöse von 2 Mrd. Euro im laufenden Jahr sei bereits geschafft, konstatiert Buch. Auf den operativen Ertrag (Funds from Operations) pro Aktie und den Nettovermögenswert je Anteilschein habe der Deal keinen wesentlichen Einfluss. Die US-Bank J.P. Morgan hat Vonovia in Finanzfragen unterstützt, als Rechtsberater ist Freshfields Bruckhaus Deringer involviert. Für Apollo arbeiten Latham & Watkins und Paul, Weiss.

Die Joint-Venture-Struktur biete beiden Seiten Vorteile, betont Vonovia: Man selbst könne kapitalschonend investieren und bei der Bewirtschaftung weiter Skaleneffekte nutzen. Investoren erhielten Zugang zu einer attraktiven Assetklasse und profitierten vom Vonovia-Know-how.