Nach Monaten des Stillstands kommt der Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien allmählich wieder in Bewegung. Marktführer Vonovia hat nämlich 1.350 Wohnungen für 560 Mill. Euro an CBRE Investment Management veräußert. Es ist der zweite Deal der Bochumer binnen weniger Tage. In der vergangenen Woche hatte Vonovia den Verkauf von knapp 30% der Tochtergesellschaft Südewo an den US-Finanzinvestor Apollo für 1 Mrd. Euro bekannt gegeben.

„Nach einem schwierigen ersten Quartal öffnet sich der Markt wieder vorsichtig“, sagte CEO Rolf Buch. „Das ist ein Anlass für Zuversicht.“ Ein Verkauf dieser Größe an ein renommiertes Unternehmen wie CBRE Investment Management, ein global führender Vermögensverwalter von Immobilien, untermauere die Werthaltigkeit des Portfolios. Den Cash-Zufluss veranschlagt Vonovia auf 535 Mill. Euro.

Die Verhandlungsresultate seien ein „positives Signal für die gesamte Branche“, sagte Buch. „Jetzt kaufen Profis auch zu Bruttorenditen unter 4%.“ Mit Erlösen von mehr als 1,5 Mrd. Euro habe Vonovia das diesjährige Verkaufsziel fast erreicht. Buch deutet an, dass der 2023-Zielwert von 2 Mrd. Euro übertroffen werden könnte: „Wir sind noch nicht am Ende.“

Die verkauften Wohnungen befinden sich in Frankfurt, Berlin und München. Es handele sich um relativ teure Assets, bei denen Vonovia mit ihrer Plattform wenig Wert schaffen könne. Die Einheiten verteilen sich auf fünf Objekte, zwei davon in der finalen Bauphase. Den Buchwert der Immobilien Ende 2022 plus Kosten für die Fertigstellung gibt Vonovia mit 600 Mill. Euro an. Daraus ergebe sich ein Abschlag von 6 bis 7%, bestätigte Buch in der Telefonkonferenz. Infolge der Verkäufe seien der diesjährige Refinanzierungsbedarf und zwei Drittel der 2024 anstehenden Refinanzierungen gedeckt.

Den Verkehrswert des Bestands hat Vonovia zum Ende des ersten Quartals 2023 auf 91,2 Mrd. Euro gesenkt. Ende 2022 waren es noch 94,7 Mrd. Euro. Der Differenzbetrag von 3,5 Mrd. Euro entspricht im Wesentlichen den Abschreibungen, sagte Buch. Die Folge ist ein Periodenverlust von 2,1 Mrd. Euro. Die Neubewertung sei außerplanmäßig vorgenommen worden, es handele sich um eine Momentaufnahme. 2022 war im zweiten Halbjahr auf den Wertanstieg in den ersten sechs Monaten eine Abwertung um 3,9% gefolgt.

“In den ersten drei Monaten war der Immobilienmarkt angespannt”, so Buch. Das operative Geschäft habe sich aber solide entwickelt. Das organische Mietwachstum betrug 3,4%. Der Group FFO (Funds from Operations), der den operativen Ertrag widerspiegelt, gab um 17,8% auf 462,6 Mill. Euro nach. Hier schlagen der höhere Zinsaufwand und das gesunkene Gruppenergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) durch. An der Jahresprognose von 1,75 Mrd. bis 1,95 Mrd. Euro FFO hält Vonovia fest. Bezogen auf die Mitte der Range wären das gut 11% weniger als 2022.

Das adjustierte Ebitda aus der Vermietung, das für 88% des Gesamt-Ebitda steht, zog im Startquartal im Vergleich zum Vorjahr um 5,2% auf 579,7 Mill. Euro an. Als Grund nannte der CEO Effizienzsteigerungen, den niedrigen Leerstand und Synergien aus der Integration des übernommenen früheren Konkurrenten Deutsche Wohnen. Der auf 2,2% gesunkene Leerstand bedeutet laut Buch: „Wir können faktisch keine Wohnungen mehr anbieten.“

Die anderen, vergleichsweise kleinen Segmente verzeichnen zum Teil markante Ertragseinbußen. Das spiegelt geringere Erlöse aus Development und Verkaufsgeschäft, gestiegene Kosten für Bauleistungen und niedrigere Neubau- und Modernisierungsinvestitionen wider.

Hohe Aufschläge verbucht Vonovia bei den regelmäßigen Einzelverkäufen. Im Startquartal wurden 280 Wohnungen in Österreich und Deutschland veräußert. Die erzielten Preise lagen den Angaben zufolge um 56% über dem Buchwert, was Buch mit dem allgemeinen Wohnungsmangel in Verbindung bringt: „Wenn man in größeren Städten eine leere Wohnung verkauft, läuft das ziemlich gut.“

Verzögerungen gibt es bei der Inbetriebnahme der im vergangenen Jahr installierten Wärmepumpen. Der Grund: Es steht nicht genügend Strom zur Verfügung. Effektiver Klimaschutz durch eine schnelle Wärmewende scheitere derzeit an den Rahmenbedingungen, konstatierte Buch. Notwendig sei ein Ausbau der Stromnetze. Ein Vonovia-Sonderprogramm sieht den Einbau von 6.000 Wärmepumpen in fünf Jahren vor.