Was mit der Grundsteuerreform auf Sie zukommt
Haben Sie sich als Grundbesitzer bereits mit der Grundsteuerreform beschäftigt? Nein? Dann wird es höchste Zeit. Die Reform, die aufgrund des Urteils des Bundesverfassungsgerichts vom 10.4.2018 notwendig wurde, sieht vor, dass zum 1.1.2022 sämtlicher Grundbesitz neu zu bewerten ist. Dies hat die Abgabe von Steuererklärungen für alle wirtschaftlichen Einheiten Ihres Grundbesitzes „auf einen Schlag“ zur Folge. Damit nicht genug: Wurde bisher die Verwaltung bei Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse aktiv, ist künftig der Steuerpflichtige in der Pflicht, sich zu melden.
Im November 2019 hat der Bund mit der Verabschiedung des Grundsteuer-Reformgesetzes (GrStRefG) auf das Bundesverfassungsgerichtsurteil reagiert und neue Bewertungsregeln geschaffen. Im Zuge der Reform wurde den einzelnen Bundesländern durch die Länderöffnungsklausel die Möglichkeit eingeräumt, ein eigenes Grundsteuermodell zu implementieren. Lediglich neun Bundesländer haben sich für das Bundesmodell entschieden. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Sachsen und das Saarland wenden künftig eigene Modelle an.
Ab dem 1.1.2025 wird die Höhe der Grundsteuer im Bundesmodell durch Multiplikation des Grundbesitzwertes mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz berechnet. Je nach Grundstücksart wird der Grundbesitzwert nach dem Ertragswert- (Wohngebäude) oder dem Sachwertverfahren (Nicht-Wohngebäude) ermittelt. Bei den Wohngebäuden werden Informationen zum Bodenrichtwert, zur Grundstücksfläche, zur Nettokaltmiete und dem Baujahr des Gebäudes benötigt, während bei den Nicht-Wohngebäuden auf die gewöhnlichen Herstellungskosten der jeweiligen Gebäudeart und den Bodenrichtwert abgestellt wird. Die Bodenrichtwerte sollen künftig über das System BORIS abrufbar sein; noch ist dies nicht in jedem Land möglich. Die Steuermesszahl wird im Zuge der Reform von 3,5% auf 0,031% stark reduziert. Der Hebesatz, den die Gemeinden festlegen, soll, so wird seitens der Politik betont, so angepasst werden, dass sich das Grundsteueraufkommen insgesamt nicht erhöht. Dennoch kann eine aufkommensneutrale Umsetzung für einzelne Steuerpflichtige zu einer (durchaus deutlichen) Mehrbelastung führen, zumal einige Gemeinden bereits laut darüber nachdenken, Haushaltslöcher über die Grundsteuer zu stopfen.
Baden-Württemberg hat als erstes Bundesland im November 2020 ein eigenes Gesetz verabschiedet. Künftig werden Grundstücke dort nach dem sog. modifizierten Bodenwertmodell ermittelt. Bayern hat sich für ein reines Flächenmodell entschieden. Hamburg, Hessen und Niedersachsen ergänzen das bayerische Modell zusätzlich um einen Lagefaktor, der Grundstücke in besserer Lage höher besteuert.
Sachsen und das Saarland orientieren sich künftig weitestgehend am Bundesmodell, wenden aber abweichende Steuermesszahlen an. Aufgrund der länderspezifischen Modelle werden sich, je nach Bundesland, die Anforderungen an einzureichende Steuererklärungen unterscheiden.
Nach dem Bundesmodell hat der Steuerpflichtige auf den Hauptfeststellungszeitpunkt zum 1.1.2022 innerhalb von einem Monat nach Aufforderung die Feststellungserklärung abzugeben. Der Meldeumfang ist dabei abhängig von der Grundstücksart. Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung zur Feststellung der Grundstückswerte soll durch öffentliche Bekanntmachung im Bundesanzeiger im März 2022 rechtswirksam erfolgen.
Föderaler Flickenteppich
Grundstücksbesitzer müssen dann voraussichtlich bis 31.10.2022 die Feststellungserklärungen für die neue Grundsteuer abgeben. Eine elektronische Übermittlung mittels Elster soll jedoch erst ab dem 1.7.2022 möglich sein. Die Erklärungspflichten im Saarland, Baden-Württemberg und Sachsen sollen analog zum Bundesmodell bestehen. Bei allen anderen Ländern steht derzeitig noch nicht fest, wie die Erklärungs- und Anzeigepflichten erfüllt werden.
Zunächst muss festgestellt werden, in welchem Bundesland der Grundbesitz liegt. In Abhängigkeit davon sind für jedes Grundstück die jeweils benötigten Unterlagen zusammenzusuchen wie zum Beispiel Grundstücks- oder Wohnfläche, Baujahr, Bodenrichtwert etc. Im siebenjährigen Turnus ist im Bundesmodell eine neue Erklärung erforderlich. Sollte sich innerhalb der sieben Jahre etwas an Grundstück/Immobilie ändern, ist bei Überschreiten bestimmter Grenzen eine weitere Erklärung einzureichen. Insofern muss in Zukunft ein Monitoring der Grundstücke durchgeführt werden, damit die Erklärungspflichten eingehalten werden können.
Die Reform führt dazu, dass die Grundsteuer zukünftig nicht mehr stiefmütterlich behandelt werden kann. Alle sieben Jahre müssen Grundstücksbesitzer zukünftig eine Erklärung abgeben. Davon abgesehen hat der Steuerpflichtige Änderungen bei den Verhältnissen anzuzeigen.
Bereits jetzt sollten die Steuerpflichtigen handeln und die benötigten Unterlagen für die Abgabe der Feststellungerklärung auf dem 1.1.2022 zusammenstellen, um die Abgabefrist einhalten zu können. Denn es ist davon auszugehen, dass nicht alle notwendigen Unterlagen und Dokumente unmittelbar griffbereit sind.
