Stefan KlaileVorstand Portfoliomanagement Xolaris Service KVAGWer heute in Sachwerte investieren will, hat die Wahl. Angeboten werden Direktinvestments, Nachrangdarlehen, Genussrechte, Vermögensanlagen und Alternative Investment Funds (AIF) in unterschiedlichen Ausprägungen.Dem privaten Anleger sind oft entscheidende Unterschiede gar nicht bekannt. Und selbst der ein oder andere Berater kommt bei den Unterschieden zwischen den einzelnen Produktgattungen ins Straucheln. Dabei sind oft gerade diese entscheidend dafür, ob die Anlage überhaupt zu den Bedürfnissen des Anlegers passt. Vorweggestellt sei, dass die Voraussetzung für eine erfolgreiche Kapitalanlage das Asset und die erfolgreiche Umsetzung der definierten Assetstrategie ist. Entwickelt sich das Asset, der Sachwert, positiv, spielt die Verpackung kaum eine Rolle. Wohl aber, wenn Märkte oder Objekte sich anders als gewünscht entwickeln. Dann zeigen sich immense Unterschiede. Davor schützt der Blick ins Kleingedruckte.Die einfachste Art der Sachwertanlage stellt das Direktinvestment dar. Typische Anlageobjekte in dieser Kategorie sind relativ kleinteilig, so dass sie von einzelnen Investoren erworben werden können. Dazu zählen zum Beispiel Eigentumswohnungen, Container oder Rohstoffe wie Holz oder Edelmetall. Hinzu kommen Exoten wie Oldtimer oder Rinder in Südamerika. Hier sollte ohnehin nur investieren, wer sich mit diesen Objekten auskennt. Wer also nicht schon Schrauber und Auto-Experte oder Rinderzüchter ist, der sollte lieber Abstand nehmen.Bei einem Direktinvestment erwirbt der Anleger unmittelbar ein oder mehrere Objekte, die Teil eines Ganzen sein können, ihm jedoch allein gehören. Seit Inkrafttreten des Kleinanlegerschutzgesetzes fallen die meisten derzeitigen Direktinvestments mit einem modellhaften Charakter und insbesondere, wenn vertraglich Zinszahlungen und Rückzahlungsanspruch vereinbart wurden, unter das Vermögensanlagengesetz nach § 1 Abs. 2 Nr. 7. Anleger müssen wissen, dass die BaFin Vermögensanlagen trotz Prospektpflicht nicht im laufenden Geschäft beaufsichtigt. Vermögensanlagen dürfen nur dann öffentlich angeboten werden, wenn zuvor ein Verkaufsprospekt veröffentlicht wurde, den die BaFin (nur formal) geprüft und gebilligt hat. Zusätzlich muss bei der BaFin ein Vermögensanlagen-Informationsblatt hinterlegt werden. Zu den Vermögensanlagen im Sinne des Gesetzes zählen auch partiarische Darlehen und Nachrangdarlehen, Genussrechte und Namensschuldverschreibungen sowie sonstige vergleichbare Anlageformen, welche nicht in Wertpapieren verbrieft und nicht als Anteile an Investmentvermögen im Sinne des § 1 Abs. 1 des Kapitalanlagegesetzbuchs ausgestaltet sind. Bei diesen Anlageformen ist für Anleger zusätzliche Vorsicht geboten, denn es handelt sich um sogenanntes Mezzanine-Kapital, eine Mischung aus Eigen- und Fremdkapital. Der Anleger ist nicht mehr direkt am Objekt beteiligt, sondern gewährt einer Gesellschaft ein Darlehen. Nur wenn zwingend ein Zahlungsvorbehalt und qualifizierter Rangrücktritt vertraglich festgehalten wurde, fallen diese nicht unter das Kreditwesengesetz (KWG). Anleger sollten darauf achten, dass eine unabhängige Mittelverwendungskontrolle durch einen Wirtschaftsprüfer vorgesehen ist. Diese ist nicht vorgeschrieben, bei besseren Angeboten aber implementiert. Die Investitionskriterien sind oft eher weicher formuliert. Das bedeutet, dass der Assetmanager größeren Spielraum in der Verwendung der Gelder hat. Nicht selten handelt es sich bei diesen Kapitalanlagen um Blind-Pools, bei denen die tatsächlichen Investitionsobjekte zum Zeitpunkt der Zeichnung durch den Anleger noch nicht erworben wurden oder sogar noch gar nicht benannt werden können. Läuft das Investment nicht wie gewünscht, haben Anleger kaum Möglichkeiten der Einflussnahme, da sie keine Gesellschafter- oder Eigentümerrechte haben. Entsprechend gering ist meist die Transparenz und Informationstiefe.Volle Gesellschafterrechte und -pflichten genießen dagegen die Anleger einer Vermögensanlage in Form einer operativ tätigen GmbH & Co. KG. Sie entspricht im Wesentlichen dem klassischen geschlossenen Fonds, dem der Anleger als Kommanditist und Eigenkapitalgeber beitritt. Allerdings muss sie “operativ tätig” sein. Das gilt beispielsweise für Anbieter im Bereich der erneuerbaren Energien, welche gleichzeitig auch die Energieerzeugungsanlagen technisch und wirtschaftlich selbst betreiben. Anleger können über Gesellschafterversammlungen Einfluss nehmen und haben erweiterte Informationsrechte. Oft sind Mittelverwendungskontrollen durch eine externe Instanz vorgesehen, jedoch nicht vorgeschrieben. Die BaFin billigt auch hier den Prospekt, übt jedoch keine weitere Kontrolle aus.Den höchsten aufsichtsrechtlichen Anforderungen genügt der Alternative Investment Fund (AIF). Keine andere Form der Sachwertanlage bietet eine gesetzlich geforderte regelmäßige Bewertung der Objekte und daran angelehnte Kostenstruktur. Ein BaFin-genehmigter Prospekt ist ebenso Voraussetzung wie die “wesentlichen Anlegerinformationen”, welche die Informationen des Verkaufsprospekts noch einmal zusammenfassen. Anlegern sind vor der Zeichnung der Verkaufsprospekt, die wesentlichen Anlegerinformationen sowie der letzte veröffentlichte Jahres- und Halbjahresbericht zur Verfügung zu stellen. Der wichtigste Sicherheitsaspekt ist jedoch die Kontrolle des Assetmanagers: Der AIF setzt eine von der BaFin zugelassene und beaufsichtigte Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) voraus. Durch die Regulierung wird sichergestellt, dass der Anleger über die vorhandenen Risiken aufgeklärt wird. Die Kosten werden offen ausgewiesen und eine regelmäßige Bewertung der Assets sowohl beim Ankauf als auch jährlich während der Laufzeit durch unterschiedliche Bewerter beugt bösen Überraschungen vor. Die neben der KVG zu beauftragende Verwahrstelle, in der Regel eine Bank, stellt ähnlich wie bei offenen Investmentprodukten die korrekte Mittelverwendung nach strengen Investitionskriterien sicher. Sollten dennoch Vermögenswerte abhandenkommen, haftet die Verwahrstelle vollumfänglich. Eine der größten Veränderungen ist die Trennung von Assetmanagement und Geldtransfer. So ist es der KVG untersagt, direkt auf die Gelder der AIFs zuzugreifen. Für jede Geldtransaktion ist die Freigabe der Verwahrstelle mit einer entsprechenden Begründung und Dokumentation einzuholen. Bereits die Kosten für die Einrichtung einer zulassungsfähigen KVG dürften eine standhafte Barriere für unseriöse Anbieter darstellen. Bis zu 750 000 Euro müssen für Gründung, Aufbau und Gestattungsverfahren bei der BaFin kalkuliert werden. Hinzu kommen laufende Kosten von bis zu 1,5 Mill. Euro jährlich für entsprechend qualifiziertes Personal, anspruchsvolle IT-Systeme für die Verwaltung, das aufsichtsrechtliche Meldewesen und das obligatorische Risikomanagement sowie eine revisionssichere Dokumentation. Darüber hinaus fordert das KAGB eine belastbare Kapitalausstattung der KVG. Das Eigenkapital einer externen KVG darf 125 000 Euro, das einer internen KVG 300 000 Euro zu keinem Zeitpunkt unterschreiten und muss mindestens 25 % der jährlichen fixen Gemeinkosten abdecken. KVGs müssen über zwei von der BaFin zugelassene Geschäftsleiter verfügen. Ein einwandfreies polizeiliches Führungszeugnis und erklärte Straffreiheit sind ebenso Voraussetzung wie die fachliche Eignung. Geschäftsleiter müssen eine leitende Tätigkeit über mindestens drei Jahre und einschlägige Kompetenz in dem relevanten Anlagebereich nachweisen. In der stärksten Ausprägung handelt es sich um eine externe Service-KVG, die wirtschaftlich vollkommen unabhängig vom Initiator des Fonds agiert. Für Anleger bedeutet die Service-KVG eine starke Interessenvertretung. Initiatoren, die im Sinne ihrer Anleger handeln, wissen die Service-KVG als besonderes Qualitätsmerkmal zu schätzen.Wer sich heute für einen Sachwertfonds nach den neuen Regeln des KAGB entscheidet, kann sicher sein, dass die Möglichkeit eines Missbrauchs auf ein Minimum reduziert wurde. Natürlich bedeutet die Regulierung nicht, dass fortan nur noch sichere Renditen erzielt werden. Verluste sind nach wie vor möglich, denn bei aller Regulierung bleibt der AIF eine unternehmerische Beteiligung mit entsprechenden Risiken, aber auch Chancen.