Das junge Geschäftssegment des Teilverkaufs von Haus und Wohnung gerät in den Blick der deutschen Finanzaufsicht: Wenn Privatleute zwar weiterhin in ihrer eigenen Immobilie leben möchten, das Objekt aber dennoch per Teilverkauf zu Geld machen, gehen sie aus Sicht der Aufsicht „viele, teilweise schwer erkennbare Nachteile und Unsicherheiten“ ein, wie die BaFin am Freitag warnte. Die Bewohner müssen ein Nutzungsentgelt zahlen – können sie es nicht mehr leisten, droht ein Verkauf des Hauses und der Auszug. Ein etwaiger Rückkauf des verkauften Anteils ist laut BaFin teuer, für die Solvenz des Unternehmens steht demnach keine staatliche Stelle ein.

Das Modell eines Teilverkaufs ist noch jung. Branchenpionier Wertfaktor führte das Modell 2019 ein, mittlerweile tritt die Deutsche Teilkauf als großer Anbieter auf. Beide Adressen verteidigen auf Nachfrage die Praxis und stufen die genannten Nachteile als vertretbar ein. Weitere Adressen sind etwa Heimkapital, Engel & Völkers Liquid Home, VMT Immofinanz oder Volksbank Immobilien. Mehrere Sparkassen sowie Volks- und Raiffeisenbanken bieten einen Teilkauf als Vertriebspartner an. Der Markt ist noch klein: Wert­faktor-Chef Christoph Neuhaus schätzt, dass die gesamte deutsche Branche im vergangenen Jahr ungefähr 2000 Objekte teilweise aufkaufte. Das Potenzial sei angesichts mehrerer Millionen Wohnobjekte im Eigentum älterer Menschen enorm.

Beim Teilverkauf wird das Unternehmen Miteigentümer von bis zu 50% und erhält dafür fortan ein Nutzungsentgelt. Die Gesellschaft wird bevollmächtigt, das Objekt später vollständig zu veräußern, und zwar spätestens im Todesfall. Den Verkaufserlös teilt das Unternehmen dann typischerweise abzüglich Gebühren mit den Privatleuten oder ihren Erben. Etwaige Wertverluste gehen dabei zulasten der Privatleute.

Ein „kollektiver Verbraucherschutz“ gehört zu den Aufgaben der BaFin. Auch darüber hinaus pflegt sie einen kritischen Blick auf das Geschäftsmodell: „Der Immobilien-Teilkauf kann je nach konkreter vertraglicher Ausgestaltung als erlaubnispflichtiges Kreditgeschäft einzustufen sein“, erklärt die BaFin. Auf welche Unternehmen und Verträge sie sich dabei bezieht, hält die Aufsicht allerdings nicht fest.

Der Teilverkauf ist dabei nur eine Variante, um das eigene Haus zu Geld zu machen. Eine Alternative ist ein Komplettverkauf mit Wohn- oder Nießbrauchrecht. Auch dieses Modell hat Nachteile: Bei einem Komplettverkauf sind hohe Abschläge zum Marktwert üblich, denn einerseits hat das Wohn- oder Nießbrauchrecht selbst einen hohen Wert, andererseits geht der Käufer Risiken ein, weil weder die Wertentwicklung der Immobilie noch die Lebensdauer der Eigentümer zuvor bekannt ist.

Ein Darlehen an die Eigentümer ist eine weitere Variante. Wird das Haus am Ende verkauft, kann die Schuld getilgt und die Differenz an die Eigner oder Erben ausgezahlt werden. Allerdings ist das Kreditangebot für Senioren mit Immobilieneigentum noch immer dünn, wie die Stiftung Warentest im November berichtete. Laut Wertfaktor-Chef Neuhaus liegt das auch an der Regulierung, denn die EU-Wohnkreditrichtlinie sehe eigentlich nicht vor, Kredite auszureichen, die womöglich erst nach dem Tod der Kunden mit Verkauf der Immobilie getilgt werden. In Großbritannien und den USA ist das Modell einer Reverse Mortgage verbreiteter, wie er sagt. Allerdings sind dabei der Höhe eines Darlehens Grenzen gesetzt, schließlich sollte die Schuld am Ende nicht höher sein als der erzielte Preis aus dem Verkauf. Daher sind auch Banken in Deutschland vorsichtig.

Das Teilkauf-Modell werde aber ebenfalls erschwert, sagt Neuhaus: Wenn die Gesellschaften Kredit aufnehmen, um die Wohnimmobilien teilweise zu erwerben, wissen Banken oft nicht, ob sie das Darlehen als besichert vermerken können. Die Teilkauf-Anbieter haben somit höhere Finanzierungskosten, obwohl eine Immobilie als Sicherheit bereitstünde. Hier wäre eine Klarstellung der Aufsicht hilfreich, wie Neuhaus sagt.