Die Innovationskraft und die Identifikation mit dem Unternehmen haben nachgelassen, die Produktivität hat gelitten und die Mitarbeiter kommunizieren weniger miteinander – all diese Erkenntnisse bewegen immer mehr Unternehmen dazu, ihre Mitarbeiter wieder in die Büros zurückzurufen, beobachtet Riza Demirci, Frankfurter Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate. „Aber die 100% Büroanwesenheit wie vor Corona wird nicht wiederkehren“, betonte er bei einem Pressegespräch in Frankfurt.

Mit Blick auf den 2024 steigenden Leerstand, die sehr wenigen Großvermietungen und die stagnierenden Flächenumsätze stellt Demirci fest: „Die Transformation von der alten zur neuen Welt ist noch nicht abgeschlossen.“ Gesucht seien aber moderne, ESG-konforme Objekte in zentraler Lage mit guter ÖPNV-Anbindung. „ESG ist inzwischen fast so wichtig wie das alte ‚Lage, Lage, Lage‘ geworden“, sagt der Niederlassungsleiter. Ein „Rollback“ bei ESG im Sinne des neuen US-Präsidenten Donald Trump könne er bei den Unternehmen nicht feststellen.

Betrachtet man den gesamten Frankfurter Büromarkt, so halten sich die Unternehmen zumindest bisher noch zurück. Das zeigt sich an der steigenden Leerstandsquote. Sie lag im Vorjahr im Vergleich der sechs deutschen Metropolen mit 10,9% nur knapp hinter Düsseldorf. Für Demirci befindet sie sich damit „noch im gesunden Bereich“. 2025 werde die Leerstandquote noch leicht zulegen, im Jahresverlauf aber ihren Höhepunkt erreichen.

BNP Paribas Real Estate erwartet für 2025 einen Umschwung. Vor dem Hintergrund sinkender Zinsen und Baukosten sowie steigender Renditen werde die Frankfurter Spitzenmiete die 50-Euro-Marke durchstoßen. Demirci verweist auf die vorliegenden aktiven Mietgesuche: ab 2.000 m² insgesamt 460.000 m² (davon 14 Gesuche über jeweils 10.000 m² mit insgesamt 350.000 m²) und 2.000 m² bis 220.000 m². „Das spricht für eine deutliche Erholung in diesem Jahr.“

Bei Projektentwicklungen ist die Lage nach wie vor schwierig. „Die Finanzierungssituation hat sich bisher nicht entspannt“, stellt Demirci fest. Bis vor vier Jahren hätten Entwickler noch bei 50 bis 60% Vorvermietung und einem Einzelmieter Bankkredite erhalten. „Heute ist auch ein zu 100% vorvermietetes Objekt schwer zu finanzieren. Und bei Tickets über 100 Mill. Euro sind Banken sehr, sehr restriktiv.“ Nach Demircis Beobachtung wünschten Banken heute von Projektentwicklern 15 bis 20% Eigenkapital. „Früher lag das im einstelligen Prozentbereich.“ Dazu kämen hohe Zinsen, Risikoaufschläge und Sicherheiten. Andere Finanzierungsquellen wie Mezzanine seien „komplett eingebrochen“. All das schrecke Projektentwickler ab, aktiv zu werden. Deutlich positiver ist die Lage bei schon in Bau befindlichen Objekten. Sie würden mit großer Wahrscheinlichkeit bei Fertigstellung vermietet sein, da es eben kaum weitere Projekte in nächster Zukunft gebe.

Am Frankfurter Investmentmarkt sind im Moment aufgrund ihrer kurzen Entscheidungswege vor allem Family Offices aktiv. Von den 2024 für 1,6 (i.V. 1,15) Mrd. Euro verkauften Gewerbeimmobilien entfielen 62% auf Büros. Es gab so gut wie keine Portfoliotransaktionen. Entsprechend lagen die Einzeltickets der überwiegend nationalen Investoren meist zwischen 50 und 100 Mill. Euro. Im Gegensatz zu früher gibt es kaum noch Forward-Deals. „Die Investoren warten, bis die Objekte fertiggestellt sind“, hat Marc Schmerberg, Deputy Head National Office Investment bei BNP Paribas Real Estate, beobachtet.

Für 2025 zeigte sich Schmerberg optimistisch. 2 Mrd. Euro Transaktionsvolumen hält er für „gut möglich“. Entwicklungsgrundstücke in zentralen Frankfurter Innenstadtlagen würden „gut weggehen“. Investoren seien bestrebt, ihr ja durchaus üppig vorhandenes Kapital angesichts stetig steigender Aktienkurse wieder in Immobilien anzulegen. „Bei Innenstadtobjekten ist man aber durchaus bereit zu warten.“